リースバック　

　リースバックとは別名「セール＆リースバック」とも呼ばれ、自宅を売却し資金を得るとともに、売却した後の家を借りて継続して住む手法です。

リースバックの多くは、年齢を問わず利用でき、お金の使い道も自由です。老後資金に充てるのはもちろん、事業を続けるための資金にしたり、住宅ローンの借り換えに利用したりすることもできます。

リースバックにおける買主は、主にリースバック事業者や不動産会社、ファイナンス会社です。

下記のような悩みを抱えている方に最適な仕組みと言えます。

・住宅ローンの返済が苦しいけれど、今の家に住み続けたい。

■メリット

①短期間のうちにまとまった資金を調達できる。

　資金の使い道に制限はなく、住宅ローンの返済や老後資金、事業資金などに当てることができます。

②売却後も自宅に住み続けられる。

③住宅ローンが未完済でも可能。

④将来的に再度購入することが可能。

　不動産売買の契約の際に買戻特約を付けることで、一度売った不動産を買い戻すことができます。

⑤固定資産税等所有するコストがなくなる。

⑥外見からでは自宅を売却したかどうかわからない。

■デメリット

①売却価額が市場価額よりも安くなる。

②ずっと住み続けられるとは限らない。

③家賃が発生する。相場よりも高い場合がある。

④売却価額がローンの残債を下回ると利用できない。

 

リスケジュール（リスケ）

　リストラや病気などで住宅ローンの返済が困難になってしまうことは誰にでも起こりうることです。

住宅ローンの返済に困ったときには、3つの選択肢があります。

　①自己破産など

　②任意売却

　③リスケ

　リスケとは、英語のreschedule（リ・スケジュール）を略した言葉で、「計画を変更する」「予定や日程を組み直す」という意味を持ちます。

銀行と相談して住宅ローンの返済負担を一時的に軽減してもらうことです。

返済期間などの条件を変え、返済が継続できる額に見直すところから、「条件変更」とも呼ばれます。

■住宅ローンのリスケジュールの種類

①借入期間の延長

②返済額の一時減額

　しばらくの間は元本を返済せずに金利だけを払うという形です。

③ボーナス返済の中止や見直し

■リスケのメリット

①リスケができれば、自宅にそのまま住み続けることができる。

 

リスケジュールが認められる期間としては半年～1年が目安です。

リスケジュールができたとしても金融機関からの信用は当然低下することになりますので、新規の融資が受けにくくなったり、ローンの借り換えが難しくなるなど、デメリットもあります。

 

立地適正化計画

　多くの地方都市では、これまでの市街地の拡散に加え、人口減少と少子高齢化の進展により、都市のスポンジ化が進んでおり、商業・医療・公共交通などの住民生活サービス機能や地域コミュニティの低下が懸念されます。

これからのまちづくりは、高齢者や子育て世代にとって、安心できる健康で快適な生活環境を実現すること、財政面及び経済面において持続可能な都市経営を可能とすることがすることが大きな課題となっています。こうした中・福祉、福祉施設、商業施設や住居等がまとまって立地し、高齢者をはじめとする住民が自家用車に過度に頼ることなく、公共交通によりこれらの生活利便施設等にアクセスできるなど、コンパクトなまち作りの形成を促進し、都市全体の構造を見直していくことが重要です。

立地適正化計画は、「都市再生特別措置法」に基づき、市町村が作成し、持続可能なまち作りに向け、居住機能や医療・福祉・商業、公共交通等のさまざまな都市機能を誘導する、コンパクト+ネットワーク型のアクションプランです。

 

主な記載事項

●居住誘導区域

　人口減少の中にあっても一定エリアにおいて人口密度を維持することにより、生活サービスやコミュニティが持続的に確保されるように、居住を誘導すべき区域

●都市機能誘導区域

　居住誘導区域内に定められます。

 

　➡周南市　➡下松市　➡光市

 

リバースモーゲージ

　自宅を担保に借り入れができる高齢者向けのローン商品です。

資金借入後も自宅に住み続けられるという点で、リースバックと似ています。

モーゲージとは「不動産を担保にしたローン」、リバースとは「逆」という意味です。住宅ローンは借入金を毎月返済して最後に残高が無くなっていくのに対して、リバースモーゲージは最後にまとめて返済します。つまり、通常の住宅ローンの逆のような仕組みというわけです。

契約対象者は概ね55歳以上の高齢者です。

銀行から借り入れたお金を一括または月々の年金として受け取ります。

リバースモーゲージは、あくまで融資なので、毎月の返済が必要ですが、支払いは利息のみです。

自宅の評価額を基準にした融資枠の範囲でお金を借り、契約者の死亡後または契約終了後に担保不動産の売却代金での返済、または相続人が一括返済する仕組みです。

売却金額が借入金額を上回る場合は、相続人がその差額を受け取ります。

担保評価は契約時の1回のみのため、担保の追加や予定外の元本返済はありません。

元本の返済は死亡後になるため、老後資金にゆとりを持たせることが可能です。

受けられる融資の限度額は不動産の価値によって変わるため、希望した金額が借りられなかったり、そもそも融資を受けられなかったりすることもあります。

リバースモーゲージには魅力的な面もありますが、その反面デメリットが多いことも事実です。

■リバースモーゲージの種類

　リバースモーゲージには公的機関による制度と、金融機関の商品があります。

取り扱う公的機関は、社会福祉協議会などです。

　➡山口県の社会福祉協議会

金融機関のリバースモーゲージには、金融機関独自の商品と住宅金融支援機構の「リ・バース60」があります。

■リバースモーゲージのメリット

①高齢でも融資が受けられる

②毎月の支払いは利息のみ　

　住宅ローンは元本と利息を合わせて半裁しますが、リバースモーゲージは契約者の生存中は利息のみを返済します。

③資金用途が幅広い

④自宅に住み続けながら利用できる

⑤近隣の人に知られることなく自宅を資金化できる

⑥相続の対応が大変な不動産が残らない

⑦定年退職後も住宅ローンの支払いが残っている場合、住宅ローンからリバースモーゲージに借り換えることで、日々の返済金額を減額させることが可能

⑧生活費が確保できる

　定期的に受け取ったり、融資限度内でいつでも引き出したりとさまざまな形で融資を受け取ることで、生活費を確保することができ、年金が十分でない場合でも生活の質を上げられます。

⑨維持費の負担が無くなる

　持ち家を所有していると、固定資産税・火災保険料などの維持コストが継続して発生しますが、これらの費用は、リースバック後は新たに所有者となった会社が負担することになります。

■リバースモーゲージのデメリット

①推定相続人の同意が必要

②金利が上昇するおそれがある

　リバースモーゲージは、「変動金利」を採用している場合が多いため、金利が上昇してしまうと、毎月の支払額が上がることもリスクの1つです。

③資金の使い道が限られる場合がある

　金融機関によっては、リバースモーゲージによる融資金の資金使途を限定している場合があります。

社会福祉協議会が提供しているリバースモーゲージの粗金用途は原則生活資金に限定されていますし、住宅支援機構のリバースモーゲージは住宅関連に用途が制限されています。

事業資金や投資目的の利用は認めていない場合が多いです。

金利の高さと使い道の自由度は相関していて、金利が低いほど自由度も低く、金利が高いほど自由度は高い方向にあるようです。

④法定相続人や世帯全員にリスクが発生する

　契約者が亡くなった際に、不動産評価額が借入額に満たないと、法定相続人が不足分を一括返済する義務を負います。そのため、契約する際には法定相続人全員の同意が必要な場合もあります。

⑤マンションは対象外となる場合が多い

　土地付き住宅に比べて、マンションが経年劣化とともに資産価値の下落率が高いことが大きく影響しています。

金融機関や物件の条件によっては、マンションも担保対象となることがあります。

⑥長寿リスク

　平均寿命が延びている現代において、個人が何歳まで生きられるかは予測できません。

想定よりも長く生きた場合に、融資限度額まで資金を使ってしまうおそれがあります。融資が限度額上限に達して返済ができなくなった場合は、担保不動産は強制的に競売にかけられ、自宅を失うリスクがあります。

自宅を売却して返済をする際、自宅の売却価額よりも借入金残高が多かった場合には、差額の借入金残高が残ってしまい、最終的には自宅も失い、借金だけが残るリスクがあります。

金融機関によっては最終返済期限が設けられているケースがあります。

⑦不動産評価額の低下により返済が発生するおそれがある

　リバースモーゲージでは、定期的に担保不動産の評価額を見直します。見直しにより不動産評価額が下落した場合、融資限度額も下落します。融資限度額を超えた借り入れと判断された場合、差額の返済を求められます。

⑧団体生命保険に加入ができない

⑨金利上昇リスク

　リバースモーゲージは、「変動金利」を採用している場合が多いため、金利が上昇してしまうと、毎月の支払額が上がることもリスクの1つです。

■リバースモーゲージの主な使い道

①老後の生活資金

②住宅ローンの借り換え

③自宅の購入、建設、リフォーム

④子供の家の取得費

⑤老人ホームなどの入居一時金

 

リビングニーズ特約

　死亡保険は、被保険者の死後、遺族の生活を支えることを目的としたもので、通常は死亡時に保険金を受け取るものです。

しかし、医師から余命6月以内以内の告知を受けた場合に、契約している死亡保険金の全部または一部を生前に受け取ることができるという特約があります。これが、リビングニーズ特約（ＬＮＢ）です。

請求するには余命6ヶ月以内であるという医師の診断書及び、保険金請求書が必要です。

1985年に米国の大手保険会社の社長が、死を目前にした人たちに何かできることは無いかと思い、いずれ支払われる死亡保険金なら、生きている間に前払いしてもいいのではとスタートされたサービスです。

特約料は無料です。契約時にリビング・ニーズ特約を付加していなかったとしても、希望すれば後から無料で付加できる保険商品もあります。すべての病気やケガが対象になります。

無制限に保険金が受け取れるわけではなく、ほとんどの保険会社では、受け取ることのできる保険金には限度（3,000万円）が設けられています。

実際に生前給付金を受ける際には、死亡保険金を前払いで受け取るという扱いになります。そのため、保険会社で定める利率で計算した6ヶ月分の利息と、6ヶ月分の保険料相当額の合計額が生前給付金から差し引かれます。仮に６ヶ月より前に亡くなっても利息分の返還はありません。

特約によって生前に受け取った給付金は、医療費のほかにも旅行など自由に使うことができるため、心強い特約です。

生前にやり残したことを実現したり、家族で旅行したりといった、その時々の状況に応じた本人や家族の希望の実現に活用できます。また、画期的な治療方法が発現して6ヶ月を過ぎてもお元気な場合でも、返金を求められることはありません。

ただし、リビングニーズ特約による生前給付金の請求は１契約について一度しかできないので、慎重に請求額を決めることが大切です。

保険料払込期間中に、生前給付金を受け取った場合その後の保険料は、残った生命保険金の額に応じたものに減額されます。

受け取った保険金額に対応する部分の契約が消滅しますが、残った部分の保険については、保険料の支払いは継続します。

リビング・ニーズ特約を付加しているからといって必ずしも利用する必要はありません。

利用するかどうかわからなくても、付帯できる場合はとりあえず付帯しておくことをおすすめします。

■リビング・ニーズ特約のメリット

①保険金の活用範囲が広がる。

　受け取ったお金を何のために使ってもよい。

②生前給付金は非課税

　被保険者が保険金を受け取る場合は、所得税は非課税です。

ただし、生前給付金の受取人である被保険者が受け取った後亡くなるまでに使い切った分のみが該当し、使い切れず残った分は相続税の課税対象になります。

　使い切れなかった生前給付金は、死亡保険の非課税枠は適用されません。

③給付金を受け取った後の保険料が下がる

　保険料は残った生命保険金額に応じた形になります。

④生前給付金を受け取った後に病気が緩和したり、余命期間を過ぎて生存していても生前給付金を返還する必要はありません。

⑤万一の際には利用するかどうかを選べるため、保険契約時に利用するかどうかで悩む必要がない。

⑥特約は途中付加できる

⑦保険料を別途支払う必要がない。

 

■リビング・ニーズ特約のデメリット

①生前給付金が残ると本来の相続財産として課税対象になります。

②生前給付金として受け取った額に応じて生命保険金は減少します。そのため、資金の使い道によっては、遺族の生活保障や相続税納税資金といった本来の生命保険加入目的の資金が不足するおそれがあります。

③請求は1度だけ

④本人が余命を知ってしまう可能性がある

　指定代理請求人が請求した場合、意図せず被保険者が余命宣告を受けたことがわかってしまう可能性があります。ちなみに、指定代理請求人から請求があっても保険会社から被保険者への連絡はありません。

⑤医師が診断書を書いてくれないことがある

⑥残された家族が死亡保険金として受け取ることのできるお金が亡くなってしまう

■生前給付金を受け取れないケース

　リビングニーズ特約の請求判断は保険会社が行うため、特約の利用が認められないこともあります。

・通常の治療が行われていない

 

【指定代理請求】

　被保険者が受取人となる保険金・給付金等を、被保険者本人が請求できない特別な事情があるときに、あらかじめ決めておいた指定代理請求人が本人に代わって請求できます。

例えば、病気や怪我で保険を請求する意思表示ができない場合や、被保険者本人に余命６ヶ月以内であることを告知していない場合などが該当します。

本人が請求したときと同様に非課税です。

指定代理請求人は保険契約時の申込書などで事前に指定をしておく必要があります。

○代理人になれる人

　配偶者

　直系血族

　兄弟・姉妹

　同居又は生計を一にしている３親等内の親族

 

　➡Weblio

　➡国税庁

 

隣地斜線制限　

　隣地の日照、通風、採光に支障を来さぬように、建物の高さを制限するものです。

①住居系地域の場合（第一種・第二種中高層住居専用地域、第一種・第二種住居専用地域、準住居地域）

隣地境界線に20ｍの垂直線を引きその上端から1：1.25の斜線内

②その他の地域（近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域、工業専用地域等）

隣地境界線に31ｍの垂直線を引きその上端から1：2.5の斜線内

低層住居地域では北側斜線や日影規制が厳しく、20ｍを超える建築物を建てることはないので隣地斜線は不要です。

 

隣地斜線制限

　隣接地の日照や採光、通風等、良好な環境を保つために建築物の高さを規制したものです。