区域区分（線引き）

　市街化区域と市街化調整区域に分けることを「区域区分（線引き）」といいます。

 

杭を残して悔いを残さず

　土地家屋調査士のキャッチコピー。

 

区画形質の変更

　都市計画法では、無秩序な開発を規制するために開発許可の制度を設けていますが、その開発許可の対象となるのが「土地の区画形質の変更」です。

「土地の区画形質の変更」とは、次の３つを言います。

①「区画」の変更とは、道路、水路等の公共施設の新設、変更または廃止を行うこと。

②「形状」の変更とは、土地の盛り土・切土により、土地の形状を変更すること

③「性質」の変更とは、農地などの宅地以外の土地を建築物等の建築の用に供するために宅地に変更すること

 

区分所有建物

「区分所有」が成立するためには、次の２つの条件を満たす必要があります。

①各戸が構造上、独立性があること。これは壁等で完全に遮断されている状態で、障子や襖、簡易な間仕切りでの遮断では認められません。

 

マンションは、区分所有法という法律によって、「専有部分」と「共用部分」の２種類のエリアに分類されます。

①専有部分

　分譲マンションでいえば、壁や床、天井に囲まれた居住に利用する空間です。

　リフォームやリノベーションなどで、交換、修理ができるのは、この専有部分だけに限られます。

②共用部分

　共用部分は、一棟の建物の中で「専有部分以外のすべての部分」が該当します。

　分譲マンションなどにおける共用部分は、「エントランス」「廊下」「階段」「エレベーター」などです。

「窓サッシ」「玄関ドア」なども共用部分なので、自分好みのドアや窓に変更することはできません。

「ベランダ」「バルコニー」「専用庭」「専用駐車場」は、特定の居住者だけが使用できる「専用部分」ですが「専有部分」ではありません。

専用部分の管理は、専用使用権が与えられた区分所有者が行いますが、勝手に撤去や現状変更するような行為は認められていません。専用使用権は、区分所有法に定めはなく、格マンションの管理規約等によって定められています。

使用専用使用料を管理組合に支払っているケースが多いです。

共用部分は区分所有者全員の財産です。

共用部分の管理や補修・修理は、区分所有者全員が毎月納める、管理費や修繕積立金によって行われます。

管理組合では通常過半数によって決議を行いますが、共用部分を変更するなどの重要な事項については４分の３以上の多数によらなければ決議できません。建て替えを決議するためには５分の４以上の多数が必要です。

 

マンションの場合は、建物（専有部分）と土地の権利を必ず一緒に処分しなければなりません。