用益物権

　「本権」のうち所有権以外の種類として、用益物権というカテゴリーがあります。

他人の土地を一定の目的のために使用収益する制限物権のことです。

民法上の代表的なものに、建物などの所有を目的として他人の土地を利用する地上権、小作料を払い他人の土地で耕作・牧畜を行う永小作権、通行など自分の土地のために他人の土地を利用する地役権、一定の地域の住民が特定の森林・原野・漁場等を共同で利用する入会権（いりあいけん）などがあり、特別法上では、採石権、鉱業権、漁業権などがあります。

地上権、永小作権は登記できますが、入会権は登記できません。

民法には、「建物」についての用益物権の規定はありません。

 

容積率

　容積率とは、敷地に対して建てられる建物の延べ床面積の割合です。

容積率によって建物の延べ面積を制限する建物の建物の高さを抑える効果があります。

建築基準法で制限が設けられています。

延べ床面積とは、建物のすべての階の床面積を合計した面積です。

　容積率＝建物の延べ床面÷土地の面積×100

容積率の場合には「前面道路制限」というルールがあるため、注意が必要です。

前面道路の復員が12ｍ以下の場合、住居系の地域であれば、「道路幅員×0.4」と「指定の容積率」のどちらか小さい方が適用されます。

 

容積率の緩和

①吹き抜け

　吹き抜けは、一部分に天井がなく、上の階へと開放的につながっているものを指します。

　地下室がある場合は、１階の床の一部を吹き抜けにすれば、地下室の採光などにも役立ちます。

②バルコニー・ベランダ・庇

　建物の外壁から出た部分が２ｍ以内のものは、床面積に算入されません。

③屋外階段

　二世帯住宅などで、屋外に階段や廊下を設ける家もあります。この屋外階段は、一定の条件を満たせば延べ床面積に算入されません。その条件は以下の通りです。

　⑴外気に開放された部分の長さが、階段の周長の1/2以上であること

　⑵階段の天井から手すりや壁までの高さが1.1ｍ以上あること、かつ、階段部分の外気に有効に開放されている部分が天井の高さの1/2以上あること

④ロフトや屋根裏収納

　その階の1/2までであれば延べ床面積に算入されません。

　天井高は1.4ｍ以下にする必要があります。

　はしごや階段は固定できません。

⑤地下室

　地下室の床面積が,延べ面積の1/3までなら容積率の計算に参入する必要がありません。

　天井が地上にある半地下のような場合でも、その天井が地盤面から１ｍ以下で、床が地盤面の下にあり、住宅として使われる空間であれば、容積率緩和の対象になります。

⑥車庫・ガレージ

　延べ面積の1/5までなら容積率の計算から除外されます。

⑦共有スペース（マンションの場合）

　マンションには専有部分以外に、共用の廊下や階段、エントランスホール、エレベーターホールなど、様々な共用部分があります。マンションの共用部分は、建築物の延べ床面積には算入しません。

⑧備蓄倉庫

　専ら防災のために設ける備蓄倉庫の用途に供する部分は、延べ面積の1/50までなら容積率の計算から除外されます。

⑨宅配ボックス

　延べ面積の1/100まで

用途地域　

　用途地域とは,健全で秩序ある都市の発展を目指すために制定された「都市計画法」に基づき、住居系や商業系、工業系などの用途に応じて土地を１３地域にエリア分けしたものです。

建築物が用途に応じて適した場所に配置されると、町の機能が十分に発揮されます。

用途地域ごとに、建築できる建物と建築できない建物が明確になっています。

用途地域は、市区町村の都市計画課で確認することができます。

 

●都市計画区域とそれ以外の区域

【住居系】

　基本的に大きな工場や商業施設は建てられません。

①第一種低層住居専用地域

　低層住宅のための地域で、小規模な店や事務所を兼ねた住宅や、小中学校、、寺院、寺院などが建てられる。

　絶対高さの制限（10ｍもしくは12ｍ）があるため、マンションも建てられるが3階建てくらいまで。

②第二種低層住居専用地域

　第1種低層住居専用地域の用途に加えて、コンビニなどの小規模な店舗や飲食店が認められる（150㎡まで）。

③第一種中高層住居専用地域

　中高層住宅の良好な環境を守るための地域。

　業種により2階以下で床面積500㎡以下の店舗や飲食店、スーパーマーケット、幼稚園～大学などの教育施設、病院、図書館、神社や寺などが建築が建てられる。

④第二種中高層住居専用地域

　主に中高層住宅のための地域。住宅、病院、大学などのほか、1,500㎡までの一定の店舗や事務所など必要な利便施設が建てられる。

⑤第一種住居地域

　住居の環境を守るための地域。3,000㎡までの住宅、店舗、事務所、ホテル、ボーリング場などは建てられるが、基本的に住居主体の地域なので、マージャン店、パチンコ店、カラオケ店等の建築は原則として禁止されている。

⑥第二種住居地域

　主に住居の環境を守るための地域。第一種住居地域の用途に加えて、マージャン店、パチンコ店、カラオケ店も建てられる。

⑦田園住居地域

　農業の利便性を図りつつ、低層住宅の環境を保護するための地域。

　床面積500㎡以下であれば、農産物直売所や農家レストランなど農業の利便増進に必要な店舗・飲食店であれば建てることが可能。

　住宅のほか幼稚園～高校までの教育施設や図書館、病院、神社、寺院などが建てられる。

⑧準住居地域

　道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域。国道や幹線道路沿いが指定されることが多く、車庫や倉庫、作業場の床面積が　　

150㎡以下の自動車修理工場、客席部分200㎡未満の劇場や映画館などが建てられる。

【商業系】

　主に大勢の住民が買い物や遊びなどに使える商業施設などが建ち並ぶ地域です。

①近隣商業地域

　住環境の悪化の恐れがある工場や、危険性の高い工場以外は、様々な用途の建築が可能な地域。

　店舗・飲食店・展示場・遊技場など、床面積合計が10,000㎡までの施設も建てられる。

　150㎡以下で危険性がなく、環境を悪化させる恐れがない工場や、床面積300㎡以下の自動車修理工場も建てられる。

②商業地域

　銀行・映画館・飲食店・百貨店などが集まる地域で、住宅や小規模の工場も建築が可能な地域。

　キャバレーやナイトクラブ、風俗営業店の建築も可能。

　ターミナル駅の周辺部などが指定されることが多い。

 

【工業系】

　主に工場の利便性を高める地域です。

①準工業地域

　主に軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域。

　商業地域と並んで用途の幅が広く、ほとんどの建築物を建てることができます。

②工業地域

　どんな工場でも建てられる地域で、住宅や店舗は建てられるが、学校・病院・ホテルなどは建てられない。

③工業専用地域

　工場のための地域。どんな工場でも建てられるが、住宅・学校・病院・ホテル・映画館などは建てられない。

 

要物契約

　目的物を引き渡したときに成立する契約のことです。