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不動産登記簿　不動産の減価償却　不動産評価額

 

不在者財産管理人　

　不在者財産管理人とは、音信不通となった不在者の財産を管理する人です。

不在者財産管理制度の趣旨は、不在者の財産を保存し、その散逸を防止し、もって不在者や不在者の相続人、債権者などの利害関係人の利益を保護することにあります。

不在者財産管理人は、利害関係人の請求によって家庭裁判所の裁量で選任されます。

選任の申立先は、不在者の従来の住所地または居住地の家庭裁判所です。

申し立てができるのは、「不在者によって遺産分割協議ができない」などの利害関係が生じる人です。

遺産分割協議を行う場合、相続人の中に行方不明者がいて連絡が付かない時、行方不明の相続人に代わって遺産分割協議に参加するのが不在者財産管理人です。

遺産分割協議は財産の処分行為になるため、家庭裁判所から権原外行為許可を取る必要があります。

権限外行為許可には、約６ヶ月の時間がかかります。

■不在者とは

　従来の住所または居所を去り、容易に戻る見込みのない者です。

■申し立てができる人

　①不在者の共同相続人

　②不在者の所有不動産の使用者

　③不在者の所有財産の時効取得者

　④不在者の所有する土地の隣地所有者

　⑤不在者の所有する不動産の担保権者　

　⑥検察官

■必要な費用

　①収入印紙８００円分

　②連絡用郵便切手代、約２０００円

　③予納金、３０万円～１００万円

■申立てに必要な書類

　①申立書

　②不在者の戸籍謄本

　③不在者の戸籍付票

　④財産管理人候補者の住民票または戸籍付票

　⑤不在の事実を証明する資料

　　警察署長の発行する家出人届出受理書や、返礼された不在者宛の手紙など

　⑥不在者の財産に関する資料

　　不動産の登記事項証明書など

　⑦利害関係を証明する資料（利害関係人が申し立てをする場合）

　　戸籍謄本、契約書のコピーなど

■不在者財産管理人のメリット

①住居の荒廃や家賃滞納を防げる

②遺産分割がスムーズに進む

③失踪宣告よりも、申立人の心理的な負担が軽い

■不在者財産管理人のデメリット

①申立人に費用負担が発生する

　行方不明者の財産の状況次第では、予納金（管理費用）を負担する必要がある。

　予納金が余った場合は返還してもらえます。

　予納金が納付できなければ申し立ては取下となります。

　専門家が不在者財産管理人に選任されると、基本的に報酬が発生します。

　報酬の支払いは、管理終了時など後払いが原則です。

②一度選任されると、人を変えたり辞めさせたりすることができません。

③見ず知らずの人が選任されることがある

　候補者が必ず選ばれるわけではありません。

　不在者との関係性や利害関係の有無により、弁護士や司法書士を家庭裁判所が選ぶこともあります。

④選任されてもすぐに遺産分割ができるとは限らない

　権限外行為許可の申し立ても必要になるからです。

⑤相続手続までには時間がかかる

⑥財産管理人の業務は問題解決まで続く

　不在者財産管理人の業務は遺産分割協議が終わっても、行方不明者に管理が必要な財産がある限りは続きます。

■不在者財産管理人を選任すべきケース

　①不在者が遺産分割の対象となっている場合

　②不在者の所有する建物が老朽化していて、改築、解体などをしたい場合

　③不在者との共有物件を処分したい場合　

　④不在者が高額な財産を所有していて、適切に管理する必要がある場合

　⑤不在者が所有している不動産を売却したい場合　

■不在者財産管理人の候補者

　申立人や不在者の親族、弁護士、司法書士、土地家屋調査士、行政書士などです。

　不在者財産管理人は不在者の相続に利害関係のない第三者が選任されますので、親族の場合は、相続人でない人でないといけません。

■財産目録の作成

　不在者財産管理人は、選任されたら不在者の財産を調査して財産目録を作成します。そして作成した財産目録を家庭裁判所に提出しなければなりません。

■不在者財産管理人の義務

　不在者の財産について目録や収支報告書を作成し、定期的に裁判所へ報告すべき義務を負います（民法２７条）。

　①遺産分割が成立した時、②重要な財産の換価を行った時、③訴訟が終了した、④管理が終了した時は、家庭裁判所に報告を行います。

　②必要に応じて、管理行為を行います。

　不在者財産管理人は家庭裁判所に報酬付与の申し立てをすることで、不在者の財産の一部から報酬を受け取ることが認められます。

■管理業務が終了する場合

　①不在者が財産を管理することができるようになったとき

　②不在者の死亡が確認されたとき

　③管理すべき財産がなくなったとき

　④その他財産の管理を継続することが相当でなくなったとき

　⑤不在者の失踪宣告が行われたとき

　⑥不在者が自ら管理人を置いたとき

　死亡または失踪宣告の場合は、不在者の相続人が財産管理を引き継ぎます。

■失踪宣告との違い

　不在者財産管理人の場合、本人は死亡したことにはなりませんが、失踪宣告であれば本人は死亡したことになります。

普通借地権

　平成４年８月１日に新しく施行された借地借家法が定める借地権の１つです。

普通借地権は、存続期間が３０年以上と期限が決まってたいるものの、継続して借り続けることができる借地権のことをいいます。

更新を行えば第１回のみ２０年、以後は１０年です。

契約終了時に、更新を拒絶する正当な事由が地主の側になければ、借地人の希望によって契約は更新されます。

ただし、地主の承諾なしで、借地人が残りの契約期間を超えて存続する建物を再建築すると、地主は解約を申し込むことが可能になります。

契約終了時に借地人が建てた建物が残っているときは、地主に建物の買い取りを請求することができます。この権利を「建物買取請求権」といいます。

1992年7月以前に土地を借りていた場合は、適用されるのが旧借地法です。旧借地法は、借地期間が満了しても地主側に地主側に正当事由が無い限り借地権が更新されます。借地権の存続期間の定めがない場合に限り、建物が滅失したら自動的に借地権も消滅することになっています。

 

物権（ぶっけん）　

　物権とは、物を直接的、排他的に支配することを内容とする権利です。

当事者だけではなく誰にでも主張することができる権利で、権利者が自由に処分できる権利です。物権の基本的な性格は、その絶対的排他性にあります。

その典型は所有権です。

一つの物の上には、原則として、同じ内容の物権が二つ以上成立することはありません。これを「一物一権主義」といいます。

さらには、物権は、法律で定められた以外のものを新たに創設することはできないとされています（物権法定主義）。基本となる物権は、民法で定められています。

絶対的排他性を確保するために、物権には、

①後に成立した物権や内容が定植する債権に優先する効力

②物権の内容の円満な実現が妨げられ、また妨げられる恐れがある場合に、妨害を除去・予防するため必要な行為を請求する権利

が与えられています。

民法は10種類の物権を認めています。

「本権」：占有権を除く９種類

　①所有権　②地上権　③永小作権　④地役権　⑤入会権　⑥留置権　⑦先取特権　⑧質権　⑨抵当権です。

「占有権」：事実上、物を支配している状態で他人の物を含みます。

このうち登記できないものは、入会権、留置権、占有権の３つです。

③～⑥を用益物権、⑦～⑩を担保物権といいます。

 

物権法定主義　

　物権の種類、内容は、法律により一律に定められていて、当事者が新しい物権の種類を作ったり、法律で定められた内容を変更することは認められません。

物権法定主義を採用する必要性の一つとして、物権の種類を限定し、その内容を定めておかないと、物権取得者が不測の損害を被りかねないので、それを防止するためです。

民法三大原則の一つである「所有権絶対の原則」を確保しています。

○民法175条（物権の創設）

　物権は、この法律その他の法律に定めるもののほか、創設することができない。

○物権の排他性

　物権とは、物を直接支配する排他的権利です。

○物権法定主義の例外

　流水利用権、温水使用権、譲渡担保権などがあります。

 

筆（ふで・ひつ）

　筆とは、登記簿において１つの土地を指す単位です。

不動産登記簿　

　不動産登記簿は、表題部、権利部（甲区）、権利部（乙区）の３つの部分で構成されています。

 

不動産の減価償却　

　年数の経過とともに、資産価値が低下する物に対して反映されるのが「減価償却」です。不動産の場合、建物の劣化に伴って、資産価値は下がっていきます。

価値の減少分を一定のルールを元に計算したものが減価償却費です。実際の減耗や劣化に相当する金額ではありません。

■耐用年数

　建物は減価償却資産として、築年数に応じて徐々に価値が下がっていくのが一般的です。

平均耐用年数が長い海外の中古住宅市場では、高品質のリフォームなども行われ、新築時より高額で中古住宅が売買されることもあります。

耐用年数には、「法定耐用年数」「物理的耐用年数」「経済的残存耐用年数」の３種類があります。

●法定耐用年数

法定耐用年数は、法律で定められた耐用年数です。課税の公平性を担保するための税法上の指標です。この数字を超えているからといって、住めなくなるといったことはありません。

①木造：22年

②木造モルタル造：20年

③軽量鉄骨プレハブ造（骨格材肉厚３㎜以下）：19年

④軽量鉄骨プレハブ造（骨格材肉厚３㎜超４㎜以下）：27年

⑤重量鉄骨造（骨格材肉厚４㎜超）：34年

⑥鉄骨鉄筋コンクリートまたは鉄筋コンクリート造：47年

⑦レンガ造・石造・ブロック造：38年

●物理的耐用年数

　構造物の仕組みや材質の品質維持ができる期間のことです。

建物の劣化を促す要因には、施工技術の精度、木材の品質、雨水・湿度・大気中の汚染物質・害虫といった気候や環境の他、メンテナンスの状況などがあげられます。このため、物理的耐用年数という一律の指標を設定するには限界があり、あくまでも目安として捉える指標になります。

●経済的耐用年数

　対象となる不動産が実際に継続してどの程度使用できるか、不動産としての価値がなくなるまでの期間を示すものです。

不動産鑑定では、木造住宅の経済的耐用年数を、法定耐用年数に基づき20～25年程度とし、築25年を超えると評価額はゼロと査定するのが慣例化しています。

■減価償却の計算方法

定額法：固定資産の法定耐用年数の間、毎年同じ額の減価償却費を計上する方法です。

不動産評価額　

　土地の評価額は、現況の地目に応じて評価された金額です。

不動産は一物五価と言われ、見る人や価値を算出する目的によって調べる評価額が変わってきます。

土地に評価額には「公示地価」「実勢価格」「固定資産税評価額」「基準地価」「相続税評価額」の５つの種類があり、それぞれ計算方法や使用用途が異なります。

家屋の評価額は、同様の家屋を新築した場合にかかる費用を基礎として評価します。

●公示地価　

　公示地価とは、国土交通省が発表する毎年1月1日時点での土地の評価（１㎡あたりの単価）のことで、地価公示価格とも呼ばれます。

公示地価の調査は地価公示法に基づき、毎年１月１日に、全国の標準地（26,000箇所）で行われます。

基準値１点につき２名以上の不動産鑑定士により評価され、国交省が金を決定します。

用途としては一般的な土地売買の指標になったり、公共事業の土地取得価格の参考になっています。

公示地価は路線価を決定する際にも参考になっています。

公示地価は毎年３月下旬に発表されていて、ネットで閲覧することができます。

　➡国交省「土地総合情報システム」

●実勢価格（時価）

　公示地価と基準地価は公的機関が評価した土地の価格です。これに対して、実際に市場で売買された価格を示すのが実勢価格です。

　➡不動産取引価格情報検索（国交省）

 

●固定資産税評価額

　「固定資産税評価額」は、市区町村が発表している不動産にかかる固定資産税の基準となる評価額です。

固定資産税評価額は、総務省が定めた「固定資産評価基準」に基づいて決められます。

３年に一度見直しがあります。

不動産の購入や販売価格と同等ではありません。

固定資産税評価額は公示価格の７０％とされているため、「固定資産税評価額÷0.7」という計算方法で公示価格を求めることができます。

固定資産税の他にも、不動産を取得したときに１度だけかかる「不動産取得税」、市街化区域内に不動産を所有している場合にかかる「都市計画税」、登記にかかる「登録免許税」の基準にもなっています。

土地と建物に対して設定されます。

建物の減価償却計算などで用います。

固定資産税評価額の調べ方は主に３つあります。

①固定資産税の納税通知書を確認する

　毎年４月から６月頃に市区町村から送られてくる書類です。

②固定資産税評価証明書を取得する

　固定資産を扱う窓口へ取得申請を行うことで、入手できます。

③固定資産課税台帳を閲覧するに

④「全国地価マップ」にアクセスして計算する。

●基準地価

　公示地価が毎年１月１日時点の土地の価格であるのに対し、基準地価は毎年７月１日時点の土地の価格です。

基準地価とは、「各都道府県が公表する全国２万カ所以上の基準地の１㎡あたりの価格」のことです。

基準値１点につき１名以上の不動産鑑定士により評価され、都道府県が金額を決定します。

都市計画区域外も対象になっています。

　➡国交省「土地総合情報システム」

●相続税評価額

　相続税評価額とは、相続税や贈与税を算定する際に基準となる、財産の価格のことです。

相続税評価額における土地の評価は「路線価方式」または「倍率方式」で算定されます。

国税庁の「路線価図・評価倍率表」で調べることができます。

「路線価方式」は、国税庁が公表している「路線価」という１㎡あたりの土地の価格を用いる方法です。評価基準日は１月１日で、毎年７月に発表されます。

路線価が定められていない地域の土地評価には「倍率方式」が採用されます。固定資産税評価額に国が定めた倍率をかけることで算出する方法です。

相続税評価額の目安としては、公示価格の８０％ほどになると言われています。

　➡路線価図

一般社団法人資産評価システム研究センターが運営している「全国地価マップ」で、固定資産税路線価と相続税路線価を調べることもできます。

ブルーマップ　

　住居表示はわかるものの、地番がわからないというときに役立つのが、ブルーマップです。

ブルーマップは、住宅地図の上に登記所に備え付けの地図又は地図に準ずる図面を重ね合わせて、住所から地番を調べられるようにしてあります。

住居表示が黒字、地番が青字で記載されています。地番が青文字で書かれているためブルーマップと呼ばれています。

地番の他にも、用途地域、容積率、建ぺい率などが記載されています。

ブルーマップの名前の由来は、地番、用途地域、容積率、建ぺい率などがブルーで表示されていることからそのように名付けられたそうです。

 

分筆　

　１つの土地を２つ以上に分割することです。

 

分筆された土地には現在付けられている最後の枝番の次の数字を付けます。