法人番号　法定地上権　保存行為

 

防火地域　

　万が一火災が起こっても被害をできるだけ軽く抑えられるよう、建築の素材や方法を制限した区域です。

防火地域には主に、駅周辺や繁華街など建物の密集地や幹線道路沿いが指定されています。

防火地域が指定される場所は２つに分かれます。

１つは、建物の密集度が高い地域です。

防火地域での建築規制は次の通りです。

①すべての建築物は少なくとも「準耐火建築物」としなければならない。

②次の⑴または⑵の建築物は必ず「耐火建築物」としなければならない。

　⑴階数が３以上の建築物

　　「階数が３以上」とは、地下の階数も含みます。

　⑵延べ面積が100㎡を越える建築物

 

耐火建築物とは鉄筋コンクリート、あるいは耐火や断熱性の高い材料で覆われた鉄骨造りの建物です。加えて窓等の開口部を防火窓や防火ドア、防火ダンパー付換気扇にすることなどが必要になります。

以前、木造住宅は耐火建築物に該当しませんでしたが、耐火性能が向上したことで、国土交通大臣の認定を受けた木造住宅であれば防火地域に建てることが可能になりました。

なお、建築基準法61条では、防火地域であっても次の建物は「準耐火建築物」としなくてもよいという緩和措置が設けられています。

　①平屋建ての附属建築物で、延べ面積が50㎡以下のもの

　　ただし、外壁や軒裏を防火構造にして、屋根を不燃材にしたり外壁の開口部に防火設備を　　設けたりといった措置を講じることが義務づけられています。

　②門、塀

　ただし、上記①に関しては、外壁、軒裏を防火構造とし、屋根を不燃材料で葺き、海溝部に防火設備を設けることが必要とされています。

 

防火地域の建物は、燃えにくい材料で建てなければならないため、一般的な建築費より高くなりますが、その分、火災保険が安くなります。

 

建物が、防火地域と準防火地域等をまたいでいる場合には、防火上の制限が厳しい地域の規制が適用されます。

法人番号　

　法人番号は法人を識別するための番号で、13桁から構成されています。

法人番号のことを「法人マイナンバー」と呼ぶことがあります。

法人番号を活用することにより、行政側の事務効率がアップするだけでなく、手続が簡便になるなど様々なメリットがあります。

会社等法人番号は、登記事項証明書を取得する場合に使用したり、商業登記や不動産登記を申請する場合に使用することで添付書類を省略できたりと、その使用用途は様々です。

主に行政機関等への手続をする場合に使用されるのが国税庁の13桁の法人番号です。

会社法人等番号の12桁を基礎番号として、その前に１桁分の検査用数字（チェックデジット）を加えた13桁の数字になっています。

登記が完了すると法人に対し、会社法人等番号が割り当てられます。

12桁のうち、最初の4桁は登記所コード、次の2桁は登記簿の種類、最後の6桁が登記所の登記簿で登記をした順番となります。

13桁の法人番号は国税庁のサイトで検索すると確認できます。

12桁の会社法人番号は会社の登記が終われば発行されますが、13桁の法人番号が国税庁の法人番号検索サイトに表示されるのは2週間ぐらいかかります。

　➡チェックデジットの計算方法

 

法定地上権　

　土地と建物を同じ所有者が所有している場合で、競売等により土地と建物が別々に所有者に帰属することとなった場合に、民法などの規定により建物のために地上権が自動的に発生することとされています。

このように法律の規定により建物のために発生する地上権を「法定地上権」といいます。

建物所有者が土地所有者に賃料を払う代わりに、土地を使える権利です。

建物を買う人を守るという日本独特の制度です。

土地上に未登記の建物が建っている場合でも、法定地上権は成立します。

法定地上権を第三者に対抗するためには、登記をしておく必要があります。

法定地上権成立後の地代は、土地と建物の所有者間で話し合って決めなければなりません。

法律によって当然に認められるのは「地上権の設定」までです。

協議しても合意できない場合は、「地代確定請求訴訟」という裁判手続が行われる場合もあります。

法定地上権が認められた建物を取り壊した場合、法定地上権は消滅します。

■法定地上権の成立要件

・抵当権の設定時、土地の上に建物が建っていること（未登記建物もか可）

　金融機関としては、地上権のない更地として融資をしたのに、後から建物を築造し法定地上権が成立してしまうと、不利益を受けてしまうためです。

・抵当権の設定時、土地と建物の所有者が同一であること

・土地、建物の一方又は両方に抵当権が設定されていること

・抵当権が実行された（競売）ことにより、土地と建物の所有者が別人になったこと

■明け渡し請求の条件

　法定地上権が成立した場合、原則として最低３０年間は建物の所有者に対して土地の明け渡しや建物撤去の請求ができません。

３０年経過しても、正当な事由が無い限り借地権は自動更新され、更新後の存続期間は２０年、以降の更新期間は１０年ずつです。

請求できるケースは限られています。

■明け渡し請求できる条件

①借地人側に地代の滞納など契約違反がある（３ヶ月以上）

②合意によって法定地上権を解除した

③法定地上権の期間が満了し更新しなかった

④建物が無くなった、または著しい老朽化が認められた

■再築した場合の法定地上権

　法定地上権の成立要件を満たしていたが、その後、建物が取り壊され、再建築された場合、原則として再建築された建物のために法定地上権は成立しません。

例外として、土地の抵当権者が建物について同順位の抵当権設定を受けた場合には成立します。

●民法388条

　土地及びその上に存する建物が同一の所有者に属する場合において、その土地または建物につき抵当権が設定され、その実行により所有権を異にするに至ったときは、その建物について、地上権が設定されたものとみなす。この場合において、地代は、当事者に請求により、裁判所が定める。

●民事執行法81条

　土地及びその上にある建物が債務者の所有に属する場合において、その土地又は建物の差押えがあり、その売却により所有者を異にするに至ったときは、その建物について、地上権が設定されたものとみなす。この場合においては、地代は、当事者の請求により、裁判所が定める。

保存行為　

　不動産の共有持分でできることは、保存行為、処分行為、管理行為の3つがあります。

不動産における「保存行為」とは、共有物の現状を維持するための行為をいい、建物の修理修繕や、第三者が無断で土地を使用している場合などの明け渡し請求、法定相続登記、地役権設定登記請求、無権利者の登記がなされている場合の抹消登記請求などがあります。

保存行為は他の共有持分権者の利益合意が必要なく合意が必要なく単独で行うことができ、代理人にも認められます。

■保存行為の具体例

①建物の修理修繕

　壊れたり老朽化した建物を修理・修繕する行為は「不動産の価値を保つための行為」にあたるので、「保存行為」になります。ただし、「オシャレにしたいから」「高級感を出したいから」といった理由で手を加えることは、「変更行為」とみなされ、全共有者の合意が必要になることもあります。

②第三者が無断で土地を使用している場合などの明け渡し請求

　共有不動産が第三者によって不法占拠されているときには、各共有持分権者が単独で明け渡し請求ができます。

そのままの状態にしておくと、共有者全員にとって不利益になるからです。

保有者の1人が独占して利用している場合は、不法占拠には当たらないので、明け渡し請求はできません。

この場合、自分の持分に応じた使用が妨げられている場合は、その分の金銭を請求することは可能です。

③法定相続登記の申請

　法定相続分に従った共有登記をするのであれば、１人で申請を行えます。

④地役権設定登記請求

　地役権とは、他人の土地を使わせてもらう権利です。

⑤無権利者名義の抹消登記請求

　不動産を所有する権利のない人が勝手に名義にしてしまっている場合、独断で抹消登記請求ができます。

⑥消滅時効の中断

　時効の援用により財産の現状が維持されます。

⑦未登記不動産の登記

被担保債権の完済後に共有者の１人が単独でする抵当権抹消登記申請

 

共有不動産であっても「保存行為」については各共有持分権者が単独でできます（民法252条）。

「保存行為」は、共有持分権者全員にとって利益になるので、他の持分権者の同意は不要とされます。

保存行為以外はひとりの判断で行うことはできません。

 

保留地

　保留地は土地区画整理事業において整理された売却用の土地のことです。

 

本権　

　事実関係としての専有を正当づける権利です。「所有権」と「制限物権」に分けられます。

本権のない占有は適法とは言えないので、その不動産の本権者から物権的請求権や損害賠償請求権を行使される可能性があります。