周南市・下松市・光市の不動産のご相談は
売家・売土地の泉
㈱レック 〒745-0806 山口県周南市桜木２丁目１－１
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「『できない、決まらない、むずかしい』は人の心の中に潜んでいる」
中野 忠（ドリームワン代表）
座標値を公共基準点を基にした公共座標で示すことにより、全国一律のルールに基づいた表示となりますので、地域性、測量作業による特殊性を排除できて、より公平で正確な現地特定、復元が可能になります。
公図は、正確には「地図に準ずる図面」といい、法第１４条地図が法務局に備え付けられるまでの暫定的な代用物です。
公図の精度や縮尺は様々で、作成された目的や年代によって大きく異なります。
公図の多くは旧土地台帳法によって保管されていた土地台帳付属地図をそのまま使い続けているものであって、不動産登記法に基づく１４条地図ではありません。
日本全国で１４条地図が整備されれば問題ないのですが、時間的、費用的な問題から、国土調査はなかなか進んでいないのが現状で、公図は、土地の大まかな配置、形状を把握できるという点では有用であるため、土地の名義変更の事前調査等として現在でも利用されています。
明治２２年から課税台帳の附属として公図は保管されていましたが、戦後の２５年以降、登記事務などを法務局でおこなうことになったため、公図は法務局に移管されました。
地租改正時の公図は、和紙で作成されていました。
昭和４０年代に和紙の公図はマイラー（ポリエステルフィルム）に転写されました。
現在では地図と同様にコンピュータの図面データとして保存されています。
公図は入手に限らず、閲覧もできます。
公図の郵送を希望する場合は、法務局のホームページで申請書を入手し、必要事項を記入後に、収入印紙（１筆４５０円）を貼って郵送すると、数日後に送られてきます。
広義の意味では、法務局に備え付けられている図面と言うことで「地図」と「地図に準ずる図面」を合わせて「公図」と呼ばれることもあります。
■地図に準ずる図面の基になったもの
①旧土地台帳付属地図
②区画整理の土地所在図
「大事なのは真心を込めて諦めずに生き抜くこと」尾上右近
■公図の取得方法
公図は、登記所（法務局）屋ネットの登記情報提供サービスなどで誰でも所定の手数料を納付して取得することができます。
最新の公図は、全国どこの登記所でも取得することができます。
①法務局に行く １通 450円
わざわざ管轄する法務局に行かなくても、最寄りの法務局に行けば、公図を取得することができます。しかし、電子化が遅れていて、その不動産の公図を不動産を管轄する法務局しか取得することができないケースもあります。
法務局で交付を受ける公図は、「これは地図に記載されている内容を証明した書面である」と記載されいて、法務局の印鑑が押されています。
法務局の窓口で取得する場合は、わからないことがあれば、法務局の職員に直接相談ができるので、初めて公図を取得する場合は、法務局に行かれた方が良いでしょう。
料金は収入印紙を貼って納めます。
②オンラインで請求し、郵送にて受け取る １通 450円
請求する地番を管轄している法務局に公申請書と返信用封筒を同封して郵送します。
③オンラインで請求し、登記所の窓口にて受け取る １通 430円
④インターネットの登記情報提供サービスで取得する。１件 364円
公図はPDFファイルでダウンロードできます。
この公図には、認証分と法務局の印鑑は押されません。
■公図の記載事項
①表示年月日
税務署、金融機関、市役所に提出するには、１ヶ月以内のものなど期限があるので注意が必要です。
②地番区域の名称
③地図の番号
④方位
⑤縮尺
14条地図の場合は、通常1/500です。
⑥地番
⑦作製年月日
■判例
距離、角度、方位、地積といった定量的な面についてはそれほど信用できないが、隣接地との位置関係や、筆界が直線か曲線かなどという定性的な面については、かなり信用できる。
楽しみは「夕顔棚の下涼み」
（菅原道真）
公図の歴史
豊臣秀吉は、全国を初めて統一した検地尺で丈量（太閤検地）しました。
1726年、徳川吉宗慶喜は地租徴収のために大規模な検地（享保検地）が行われました。
江戸幕府は藩に命じて「国絵図」を作成させ、村も「村絵図」を作成したところがありますが、いずれも道路、河川などを俯瞰した、大雑把な見取り図でした。
明治4年、廃藩置県が行われ、1872年（明治5年）、土地売買の自由が認められ、地券（壬申地券）が交付されました。
1874年（明治7年）から1877年（明治10年）の3年間で全国一斉に土地の測量が行われました。（改祖図）
この地租改正に伴う測量（地押丈量じおしじょうりょう）には現実に騒擾が頻発したので、政府は地押丈量をほぼ人民に任せ、官は補充的検査をするにとどめました。
測量方法は十字法、三斜法という原始的なもので、誤差が30分の1までは許容されました。
そのときに和紙で作成された図面を改祖図といい公図の元となっています。
その後、農民が無届けで開墾したり分割、合併したりで、地図と現地が合わないところが数多く出たため、1887年（明治20年）「町村地図調整、更正手続」を出し、もう一度土地を調べ直し「土地台帳に附属する地図」を再作成しました。
新たに作成された地図は「地押調査図」または「更正図」と呼ばれました。
1889年（明治22年）、地券制度は廃止され、土地台帳が課税台帳となり、この「更正図」が土地台帳附属地図、現在の「公図」となりました。
公図は、永年の使用による摩耗や劣化によって、判読不能になるものも出てきて、昭和42年以降、和紙の公図をA2サイズの透明なフィルム（マイラー）に複写する作業が進められました。
この時、転写ミスが発生しています。
昭和22年、地租は国税から府県税に移され、昭和25年の税制改正で市町村税である固定資産税になりました。
税務署に代わって法務局が土地台帳、附属地図、いわゆる公図を扱うことになりました。
ここで土地台帳の附属地図が、土地の状況を公示するための公簿になりました。
昭和35年不動産登記法の一部改正により、10年間をかけて、登記制度と土地台帳制度を一元化する作業が行われ、その作業が終了した法務局から順に、土地台帳法の適用が廃止されていきました。
不動産登記法17条は公図に代わり、地図（17条地図）と建物所在図を登記所に備えることが規定されました。
現在では、公図はコンピュータ化され電子情報で管理されています。
法務局へ提出される地積測量図には、復元性を高めるため、筆界点の座標値のほか近傍の国家基準点の名称、座標値の表示が義務づけられました。
「私たち動物は次の世代を残したら後はもう余生です」出口治明
公道
「公道」は、法律で定義された言葉ではありません。使われ方や解釈の仕方が様々あります。
公道では道路交通法が適用され、自動車や原動機付き自転車を運転するには、運転免許が必要です。
道路法上の道路とは、高速自動車国道、一般国道、都道府県道、市町村道のことです。
なお、建築基準法においては、私道等が「道路」とされる場合があり、このような道路も公道と呼ぶことがあります。
一般的に公道と私道の区別は、道路の所有主体ではなく、管理主体で判断します。道路の管理主体が国や地方公共団体の場合は公道、私人の場合は私道です。
国土調査
国土利用計画法に基づく届け出
市街化区域内の2000㎡以上の土地取引については、国土利用計画法に基づく届け出が必要になります。
戸籍の附票とは、住所地の変遷をまとめたものです。
不動産登記簿に登記されている事項に加えて固定資産評価額の価格など、納税上必要な事項が記載されているものです。
固定資産税の課税対象となる土地、家屋等に関して、その所在、所有者、評価額などを登録した台帳です。
固定資産課税台帳とは、地方税法に基づき、市町村が固定資産税の状況及び固定資産の課税基準である固定資産の価格を明らかにするために作成するための次の5つの台帳の総称です。
①土地課税台帳
登記簿に記載されている土地について、所有権、質権及び100年より長い存続期間の定めのある地上権の登記名義人の住所及び氏名または名称、土地の属性（地番・地目・地積など）並びにその土地の基準年度の評価額、比準額、固定資産税額等が記載されます。
②家屋課税台帳
登記簿に記載されている家屋について、所有権の登記名義人の住所及び氏名または名称並びにその家屋の基準年度の評価額、比準額、固定資産税額等が記載されます。
③土地補充課税台帳
登記されていない土地について、一定の登録事項が記載されます。
④家屋補充課税台帳
登記されていない家屋について、所有者の住所及び氏名または名称並びにその所在、家屋番号、種類、構造、床面積及び基準年度の価格または比準価格が記載されます。
⑤償却資産課税台帳
償却資産について、所有者の住所及び氏名または名称並びにその所在、種類、数量及び価格が記載されます。
「命あるかぎり、己のできることを全力で――。（青天を衝け）
●固定資産税台帳を閲覧できる人
固定資産税の納税義務者、同居の家族、納税義務者からの委任を受けた代理人、借地人・借家人及び訴訟関係人は、市町村の担当部署で閲覧することができ、記載事項の証明書を取得することができます。
閲覧は窓口のみですが、取得については郵送でも可能です。
算出税額等を証明するもので、評価証明書に記載されている事項に加えて、課税標準額と税相当額が記載されています。
評価証明書は、「評価額のみ」の証明になります。
固定資産税は、毎年１月１日に土地・建物・償却資産などの固定資産を所有している人が、年税額をその固定資産の所在する自治体に納める地方税です。
一般的には４月～６月頃に支払いの通知が届けられます。
課税標準額の合計が土地は30万円未満、家屋は20万円未満、償却資産150万円未満においては固定資産税が課税されません。
土地の固定資産税は、住宅や事業で利用することで軽減することが可能です。
固定資産税は、マンションや一戸建てなどの建物と土地、それぞれの固定資産税評価額に対して課せられる税金です。基本的な求め方は以下となります。
建物の場合
固定資産税評価額×1.4％
土地の場合
（固定資産税評価額×負担調整率や特例）×1.4％
木造の一戸建ては、鉄筋コンクリート造りのマンションに比べて減価償却期間が短くなります。
固定資産の評価額は市町村が作成する固定資産税台帳に記録されています。
■固定資産税の評価替え
３年に１度評価替えが行われます。
土地の地目の変更・家屋の増築などで基準年度の価格に拠ることが適当でないものは、新たに評価を行います。
膨大な量の家や土地の評価の見直しを行うには、時間や費用などのコストがかかり過ぎるので、3年に1度の頻度で価格の変動に合わせて評価額が最適化されています。
■免税点
土地、家屋の課税標準額が下記の金額に満たない場合には、固定資産税は課税されません。
・土地 ３０万円
・家屋 ２０万円
「情熱と独創と実行がなければ仕事をしているとは言えない」平沢興
所有している資産によっては、固定資産税を減税できる場合があります。固定資産税の軽減措置を受けられる対象かどうかを確かめて正しく控除手続をしてください。
減額措置を受ける場合には、居住部分の床面積や新築後の経過年数、改修の状況などが関係します。
固定資産税には、以下のような減税制度が存在します。
①軽減措置
②住宅用地の特例
③省エネ改修促進税制
④バリアフリー改修促進税制
⑤耐震改修促進税制
⑥長期優良住宅化リフォーム
⑦農地への転用
①軽減措置
良質な住宅の建設を促進し、居住水準の向上及び良質な住宅ストックの形成を図るため、新築住宅にかかる固定資産税を３年間（マンション等の場合は５年間）、２分の１に減額されます。
新築の認定長期優良住宅については、固定資産税を５年間（マンション等の場合は７年間）２分の１に減額する特例措置になります。
建物に関する固定資産税の軽減措置は、新築建物の居住用部分の床面積の割合が1/2以上あることに加え、床面積が50～280㎡の場合に適用可能です。2024年3月31日までに新築された建物に限ります。
住宅のある土地の固定資産税を軽減する制度です。新築一戸建て用地を購入した場合には、住宅用地の特例の適用が可能です。
住宅用地の特例が適用されるのは、住宅の総床面積の10倍までの土地が対象です。
下記のような軽減措置があります。
| 住宅用地区分 | 固定資産税の特例課税標準額 | 都市計画税の特例課税標準額 |
| 小規模住宅用地 | 200㎡以下の部分 評価額×6分の1 | 評価額×3分の1 |
| 一般住宅用地 | 200㎡超の部分 評価額×3分の1 | 評価額×3分の2 |
減額した価額を課税標準額として扱い、税額を計算します。
「年齢に意味はない。僕は基本的にそう考えています」出口治明
③省エネ改修促進税制
省エネ改修促進税制を利用すると、省エネ改修工事を行った翌年分の固定資産税が1/3に減額されます。
| 減税の条件 | 備考 |
| 改修後の床面積が50㎡～280㎡であること | |
| 省エネ改修工事費用が60万円を超えること | |
| 断熱改修部位が2016年省エネ基準に適合すること | |
| 2014年1月1日以前から所在している住宅であること | |
| 店舗併用住宅の場合、居住用部分が1/2以上であること |
④バリアフリー改修促進税制
下記条件を満たしていることで、改修工事完了後、翌年分の固定資産税に限り、改修工事を行った住宅1戸当たり100㎡の床面積相当分の固定資産税の1/3が減額されます。
| バリアフリー改修の条件 | 備 考 |
| 1.新築してから10年以上の年月が経過していること | |
| 2.居住部分が全体の1/2以上を占めていること | 賃貸部分は減額にならない |
| 3.2024年3月31日までにバリアフリー改修工事が行われていること | |
| 4.改修後の住宅の床面積が50㎡以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであること | |
| 5.バリアフリー改修工事で、補助金などの額を引いた工事費用の金額が一戸当たり50万円を超えていること | |
| 6.改修工事が完了して3ヶ月以内に申告すること | |
| 7.次の①～③のいずれかに該当する人が居住する住宅であること ①65歳以上の人 ②要介護または要支援の認定を受けている人 ③障害のある人 |
⑤耐震改修促進税制
建築基準法が改正する前の1982年1月1日以前から建っている住宅で、現在の耐震基準に適合する耐震改修工事を行った場合には、120㎡に相当する分の固定資産税が翌年1年間は半額になります。ただし、改修工事は2024年3月31日までに完了している必要があります。
| 耐震改修の条件 | 備 考 |
| 1.1982年1月1日以前からある住宅であること | |
| 2.居住部分が全体の1/2以上を占めていること | 賃貸部分は減額にならない |
| 3.2024年3月31日までに耐震改修工事が行われていること | |
| 4.耐震改修に要した費用の金額が1戸当たり50万円を超えていること | |
| 5.現行の耐震基準に適合した改修工事であること | |
| 6.改修工事が完了して3ヶ月以内に申告すること |
⑥長期優良住宅化リフォーム
耐震性や省エネ性、対劣化性の向上する工事を行い、リフォーム前に長期優良住宅化リフォーム計画書を市町村に提出し、認定を受けたリフォームを行った場合に固定資産税が1/3に減額されます。
固定資産税の減額の対象は住戸の床面積が120㎡までの部分です。
⑦農地への転用
土地を農地として転用する場合、「農地課税」と呼ばれる固定資産税が課税されます。農地課税は、宅地に比べると固定資産税の課税額がずっと低いため、かなり固定資産税を抑えることができます。
農地への転用ができるのは、実際に作物を栽培している、あるいはいつでも耕作を始められる状況にある土地に限定されます。
■減税手続の方法
固定資産税の減税については、自治体などから案内があるわけではなく、自分で申告手続をしなければなりません。
軽減措置を適用してもらうためには、申告期限があります。利用する軽減措置によって、申告期限は異なります。
「道は近きにあり、近いとは各自の心の内ということである。それを外に求めるのは間違いである」新渡戸稲造
税法においては、資産の交換も譲渡の一形態として所得税が課税されることが原則ですが、固定資産を同じ種類の固定資産と交換したときには、譲渡がなかったものとして、税金が課せられないという特例があります。
【交換特例の適用要件】
以下のいずれかに該当した場合は、譲渡所得税が課されません。
①交換譲渡資産及び交換取得資産は、いずれも固定資産であること
不動産業者が販売のために所有している土地や建物（棚卸資産）は、特例の対象外です。
②互いに１年以上所有している固定資産の交換であり、かつ交換のために取得したものでないこと
③取得資産と譲渡資産が同種類の固定資産であること
④互いに取得した資産を譲渡した資産と同一のの用途に使用すること
⑤交換時における時価の差額が、いずれか高い方の２０％以内であること
この場合において、固定資産の交換の特例の適用が受けられるときであっても、受け取った交換差金に対しては所得税が課税されます。
【申告要件】
固定資産の交換の特例の適用を受けるためには、所得税の確定申告書に所定の事項を記載し、譲渡所得の内訳書を添付することが必要です。
固定資産税評価証明書とは、固定資産の評価額を証明する公的な書類です。
総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づき、市町村長等が決定します。
●記載事項
土地：所有者、所在地、地目、地積、評価額、固定資産税課税標準額など
家屋：種類、構造、床などなど
●主な用途
①資金の借り入れの際に金融機関へ提出
②不動産の売買、登記
③相続税、贈与税の申告
④不動産に関わる訴訟を起こす場合
「過去は無い。未来も無い。あるのは、永遠に続く、いまだけだ」
田坂広志
●取得できる場所
対象の固定資産がある市区町村の窓口や郵送で取得できます。
●交付請求できる人
①納税義務者（名義人）
②①と同一世帯の親族
③相続人
④借地人、借家人
⑤代理人（納税義務者の委任状を持参した人）
⑥不動産に関わる訴訟を起こす人
現在、日本では急激な人口減少が起きており、総務省は、2050年には日本の総人口が1億人以下になると予想しています。
コンパクトシティとは、生活機能を集約して効率化した都市や、その都市政策のことです。
現在、全国の670を超える自治体がコンパクトシティ化を目指しています。
日本社会は、高度経済成長や車社会の広がりによって、人々は都市部から郊外へと移り居住地域も拡大しました。
人口が増加し、経済も成長過程の頃は問題ありませんでしたが、人口減少に突入した現在、このままでは財政破綻する自治体が出てきてしまいます。
郊外に虫食い状に宅地が点在するスプロール化が起ると、計画的な街路が形成されず道路、学校や病院等のインフラ整備が立ち後れて、広範囲にわたって都市機能が低下します。
その対策として注目されているのがコンパクトシティの構想です。
コンパクトシティでは、基本的に自動車を使わない範囲内での生活を想定しています。
コンパクトシティは大きく分けて多極ネットワーク型・串と団子型・あじさい型の3つの型に分けられます。
コンパクトシティでは、徒歩や公共交通での移動が中心となるため、排気ガスの排出量が減り、低炭素化にも貢献します。
コンパクトシティに関しては、1980年代頃からヨーロッパやアメリカで考えられてきました。日本においても同時期から検討が始まり、人口減少や高齢化などの課題が顕在化した2013年頃から、本格的な議論が加速しました。
コンパクトシティの実現は、「誰1人取り残さない」社会を目指すSDGｓの達成にも繋がります。特にSDGｓ3「すべての人に健康と福祉を」とSDGｓ11「住み続けられる街づくりを」に関わりが深くなっています。
コンパクトシティを成功させるためには住民の理解が必要不可欠です。馴染みのある土地を離れたくないという方も多いでしょう。納得できない住民とどのように折り合いをつけていくか、どのように理解を進めていくのかが今後の大きな課題となりそうです。
自治体の取り組み方によって、コンパクトシティでどの程度のメリットを得られるかは異なります。
「人生は美しいことだけ覚えていればいい」美喜美喜
●コンパクトシティのメリット
①利便性の向上・時間の節約
職場・買い物・公共施設への移動の負担が軽減します。
②行政のサービスの充実
都市機能が一カ所に集中するほど、公共施設の維持やインフラの管理、ゴミ収集などの行政サービスは効率的に運営できます。
固定資産税の多くは、町中から徴収されていますが、これまでは町中の地下も郊外と同様に低下していました。コンパクトシティの推進により、町中の土地利用が活性化すると、地下が維持され、固定資産税収入の確保にも繋がります。
税収は安定し、サービスを行き渡らせるための費用も少なくて済みます。
③地域が賑わい経済が活性化する
人の住む場所やインフラが分散せずに集約されているため、地域全体の経済繁栄が促進されます。
④生活サービスの維持
公共交通の近くや日常の拠点に人々を集めれば、人口の集積や増加が可能となり、サービス施設の近くで人々が生活することによって、市民の生活における利便性を保つことができます。
⑤環境問題の改善
医療や福祉・商業施設など、生活に必要なサービスが身近になるため、自動車を使う機会が減り、公共交通機関を利用する人や徒歩で移動する自動車から自動車から排出される排気ガスが少なくなります。
郊外に居住地を広げていくことで多くの山を削り森林伐採を進めてきましたが、コンパクトシティにすることで再び植樹をして森を増やすことができます。
⑥サービス産業の生産性の向上
訪問介護は、コンパクトシティが進展すれば、移動コストが削減され、サービス提供の効率が向上します。
●コンパクトシティのデメリット
①居住地域が制限される
すべての住民に移動を義務づけることはできません。そのため一定数の人口が集中したときに、残された人々の生活利便性が悪化する可能性があります。
②近隣とのトラブル
人口密度が高くなると近隣の人との距離も近くなり、個人のプライバシーに影響を及ぼす可能性があります。
③郊外から中心部には移動しにくい。
④地価が相対的に高くなる。
コンパクトシティにすることでその地域は利便性が高くなるため、地価が相対的に高くなる傾向があります。
住民は現状よりも高い家賃を支払わなければならず、不動産を購入する場合は住宅ローン金額は大きくなる可能性があります。
⑤農地が失われることを懸念
都市機能の集約に伴い、農地が失われることが懸念されます。
「いよいよ定年だそうですね。人生に味が出るのはこれからですね」
森信三
●公共交通機関との連携
市街地の人口が拡散すると、
①公共交通機関を利用する人の減少
②公共交通機関のサービスの低下
③交通機関事業者の経営悪化
が起ります。
●中心市街地活性化施策
人口の拡散や都市機能の郊外移転により、中心市街地の、商業機能の低下、空き店舗の増加、未利用地の増加などが課題として挙げられています。
●都市再生特別措置法
●コンパクト・プラス・ネットワークの計画制度
コンパクト・プラス・ネットワークは、「都市再生特別措置法」や「地域交通活性化再生法」に基づいて誕生したコンパクトシティの実現方法のことです。
●コンパクトシティの事例
③大分県大分市（三鬼商事）
⑤青森県青森市
青森市は駅周辺に複合商業施設「アウガ」を建設したことで一時的に活気を取り戻しました。しかし経営は赤字が続き、最終的にはアウガの運営会社が経営破綻。責任を巡って市長が辞任するという事態に至っています。
