き

境界標　共有物　共有名義　共有持分　居住誘導区域

期限の利益の喪失

　期限の利益とは、期限の到来までは債務の履行をしなくてもよいという利益のことです。金銭消費貸借契約書等の契約書上で規定された期限が来るまでは、借入金等の債務に関する返済を行わなくてもいいという債務者側の利益のことです。この期限は、債権者の勝手で早めることはできません。

債務者の期限の利益を喪失させることができると、債権者は、直ちに債務全額を請求できるようになります。担保を取得している場合には担保権を実行できるようになりますし、債務者に対して債務がある場合には当該債務と相殺することもできます。

 

条文の例

第○○条 乙（借主）は、以下の各号に規定する事由に該当した場合には、相手方に対する一切の債務について当然に期限の利益を失い、直ちに債務を弁済しなければならない。 ⑴…… ⑵……

債務者に一定の事由が生じた場合、債務者は期限の利益を主張することができなくなり、債権者は、期限の到来前であっても、債務の履行を一括請求することができるようになります。

 

以下民法の規定

民法１３７条（期限の利益の喪失） 次に掲げる場合には、債務者は、期限の利益を主張することができない。 １．債務者が破産手続き開始の決定を受けたとき。 ２．債務者が担保を滅失させ、損傷させ、または減少させたとき。 ３．債務者が担保を供する義務を負う場合において、これを供しないとき。

 

民法上の期限の利益喪失事由は極めて少ないため、契約書を作成する際は、特約で期限の利益の喪失事由を追記します。たとえば、

・○○回分割の支払いが滞った場合

・契約書に記入した内容に嘘があった場合

・他の債務につき仮差押え、仮処分があった場合

・債務者が倒産手続き（破産、民事再生、会社更生手続き）の申し立てをした場合

・営業停止・営業許可取り消しがあった場合

・公租公課・租税の滞納処分を受けた場合

・その他（所在不明、解散等）

 

住宅ローンの場合、一般的には、６回の滞納が続くと期限の利益を喪失するようです。

基準点　

 

擬制死亡

　擬制死亡とは、失踪宣告によって死亡したと見なすことをいいます。

 

既存不適格建築物

　建築当時には適法であったが、法令の改正により現行の規定に敵さなくなった建築物のことです。

既存不適格建築物は、現行の制限を適用しないとされていますから、増築や大規模な模様替えを行わない限り、適法な建築物として存在することが可能です。

既存不適格建築物と違法建築物は全く異なりますので、ペナルティを課されることはありません。

ただし、建築基準法１０条で、特定行政庁は、既存不適格建築物であっても、それが著しく保安上危険であり、また著しく衛生上有害であると認められる場合には、相当の猶予期間を設けて、所有者等に除却等を命令することができるとされています。

●建築基準法３条２項

　この法律またはこれに基づく命令もしくは条例の規定の施行または適用の際現に存する建築物もしくはその敷地または現に建築、修繕もしくは模様替えの工事中の建築物もしくはその敷地がこれらの規定に適合せず、またはこれらの規定に適合しない部分を有する場合においては、当該建築物、建築物の敷地または建築物もしくはその敷地の部分にに対しては、当該規定は、適用しない。

●既存不適格建築物ー旧耐震基準

　資産価値の下落につながるのが旧耐震基準の建物です。耐震基準は災害を経て改正が繰り返されていますが、大きき変わったのは1981年の建築基準法の改正です。

一般的に、1981年6月1日より前に建築確認申請を通過した建物は「旧耐震規準」と呼ばれ、改正後の基準を「新耐震規準」と呼びます。

●旧耐震基準ー住宅ローン控除

 

北側斜線制限　

　北側隣地の日照を確保するために、建物の高さを制限するものです。

北側隣地の境界線上に一定の高さをとり、そこから一定の勾配で記された線の範囲内で建築物を建てる必要があります。

良好な住居の環境を保護するためのルールなので、第１種・第２種低層住居専用地域及び第１種・第２種中高層住居専用地域に、北側斜線制限が適用されます。

【第１種、２種低層住居専用地域】

真北側隣地境界線、または真北側前面道路の反対側の境界線に5ｍの垂直線を引きその上端から1：1.25の斜線内

【第１種、２種中高層住宅専用地域】

真北側隣地境界線、または真北側前面道路の反対側の境界線に10ｍの垂直線を引きその上端から1：1.25の斜線内

 

●北側斜線の緩和

　敷地の環境は様々なので、その状況に応じて、道路緩和、水面緩和、高低差緩和、天空率を使った緩和といった北側斜線の制限を緩和する措置があります。

 

【北側隣地との間に道路がある場合】

　道路の反対側から起算して北側斜線の位置を算出します。

　このような場合、一緒に道路斜線もかかってきますが、北側斜線と道路斜線のうち、どちらか厳しい方が適用されることになります。

【河川や水路のある場合】

　その河川または水路の中心線から起算して位置を計算します。

　公園や広場でも同じように緩和されます。

【北側隣地と高低差のある場合】

・北側隣地が計画値よりも高い場合

　北側隣地が計画地よりも１ｍ以上高い場合は、（高低差－１ｍ）／２だけ敷地の地盤面が高いところにあると見なして北側斜線の計算をします。

【天空率を使った場合】

北前船（きたまえぶね）

　江戸から明治３０年代にかけて、大阪から瀬戸内海、山陰、北陸、東北を経て、北海道（蝦夷地）に至る航路（西回り航路）に従事した廻船（帆船）です。「北前」とは、「日本海側」を意味します。

江戸と青森を結ぶ「東回り航路」もありましたが、偏西風の影響で「西回り航路」は流されても岸につくので安全ですが、「東回り航路」は沖に流され危険なので、西回り航路での物流が栄えたようです。

日本海ルートを最初に試したのは、加賀藩三代藩主、前田利常です。蔵米を大阪に運ぶために、それまでは陸路と琵琶湖の水運を経て大阪へと運んでいました。

北前船が運んだものは、米、北海道からは昆布やニシン、瀬戸内の塩等とともに、唄や文化など、ありとあらゆるものを売り買いしながら運んだようです。北前船の大儲けの中心は、ニシンだったそうです。ニシンは食べるだけでなく、肥料としても大変重宝されました。

寄港地で「安い」と思う商品があれば買い、高く売れる港で売りさばいていました。

北前船は、電信（価格情報が北前船の独占ではなくなった）や大型の汽船、鉄道の進出で明治末期には衰退してしまいました。しかし、北前船が運んだ食文化は現代にも脈々と引き継がれ、しっかりと根付いています。

北前船で商才を磨いた船主たちは明治以降、その財を銀行、保険、運輸など、様々な分野に投資し、日本経済の発展に寄与していきます。

北前船の大豪商では、金沢の銭屋五兵衛が有名です。加賀藩の財政立て直しに大きく貢献しています。

　

求償権

　法律上の理由によって被った財産の減少について、特定の者に対してその返還を求める権利のことです。

例えば、保証人の一人が債務を弁済して他の債務者が債務をまぬかれたときにその分の返還請求、他人の行為によって損害賠償した場合のその他人に対する返還請求などがあります。

住宅ローンの債務者が一定期間滞納した場合、債務者に代わって保証会社が残りの債務を銀行に一括返済します。そのことによって、保証会社が新たな債権者となって、債務者に一括返済を請求します。

交渉によっては、一括返済ではなく長期の分割返済を認めてもらえることもあります。

旧土地台帳

　旧土地台帳は、元々は明治時代の地租課税のための台帳で税務署に保管されていましたが、１９５０年に行われた税制改革以降は、法務局に保管されています。

旧土地台帳には、地番、地目、面積、所有主氏名などが記載されています。

誰でも、必要とする土地のものを閲覧や写しの交付を取得することができ、料金は無料です。

 

旧土地台帳付属地図

　明治初期の地租改正などの調査で作られた簡易な測量図です。

精度はかなり低く、土地の位置関係を確認する程度です。

明治25年に「土地台帳附属地図」という名称が付けられ、それ以降、登記所に保管されてきました。

地籍調査が行われていない市街地などを管轄している法務局では、附属地図しか備え付けられていないところも多く残っています。

 

教育資金の一括贈与

　直系尊属から３０歳未満の子や孫へ教育資金を贈与する際に、要件を満たしている場合には、最大１,５００万円まで非課税となる特例です。

期限は、令和３年３月３１日までとなっています。

 

境界確定訴訟　

　境界確定訴訟とは、筆界を確定するための訴訟、裁判手続きのことです。

境界確定訴訟では、原告及び被告が証拠提出、主張、反論などをそれぞれの責任で行います。

土地を共有している場合は、全員が当事者になる必要があります。原告は共有者全員が訴え、被告としては共有者全員を訴えなければなりません。

筆界特定を前もって行った場合には、その記録を裁判所が入手し判断の材料として活用される場合があります。

筆界特定制度で用いられた図面などの記録について、記録を保管している法務局に対して、裁判所へ送付するよう求める制度が設けられています。

裁判所は原告・被告の主張に拘束されることなく、独自に境界を決定します。

訴訟の当事者以外の第三者に対しても確定判決の効力は生じます。

境界確定訴訟では、当事者間の合意による解決（訴訟上の和解）は認めておらず、判決による解決しか認められていません。

勝訴・敗訴の概念がないため、訴訟費用は当事者双方が負担します。

境界確定訴訟は、裁判所が公法上の境界（原始筆界）を確定するものです。所有権の争い、現地の占有状況、時効取得などを明らかにするには所有権確認訴訟による必要があります。

裁判所は、証拠調べをして客観的な境界が発見できない場合でも請求を棄却することはできず、必ず境界線を確定する判決を行い、境界線が形成されます。

境界確定訴訟は、通常の訴訟とは異なり、長期・複雑な手続きになりがちです。そのため、弁護士に相談されることをおすすめします。

■境界確定訴訟の問題点

①時間・経済的コストがかかる

　境界確定訴訟は、鑑定費用、実地検証のための裁判官・書記官の出張経費などの訴訟費用、自らの主張する境界を明らかにした図面を土地家屋調査士に作製してもらう費用、弁護士費用など、経済的コストがかかります。

②裁判官が必ずしも判断権者として適さない

　本来、公法上の境界は分筆、合筆など登記官の処分により形成されて確定するものですから、公法上の境界に争いがある場合に、裁判所が決定するのは論理的に矛盾するとの批判もあり、裁判所よりもむしろ行政処分に適していると言われてきました。

③専門家の審理への関与が当然には保障されていない

④資料の不十分さ

　境界確定訴訟は、当事者が必要な資料を収集し、これを元に裁判所が判断する構造です。

しかし、訴訟において有用な資料を当事者が持ち合わせているとは限らず、適切かつ十分な資料が提出されないことがあります。

⑤当事者対立構造をとっているので隣人関係に悪影響を及ぼす恐れがある

　境界確定訴訟は、隣接当事者間で原告・被告となるという当事者対立構造をとっており、両者が法廷で対決することとなるため、隣人関係に悪影響を及ぼすことがあります。

⑥公示の不十分さ

　境界確定訴訟の事実について、公示がなされていないので、不動産の売主が事実を隠して土地を売却し、買主が損害を被る恐れがあります。

 

■境界確定訴訟にかかる費用

・測量費用

・弁護士費用

・裁判所に納付する費用

　境界確定訴訟の場合、訴額は係争地域の所有権価格によるため、土地の価値が高いほど、訴額は高額になります。

境界標　

　隣の土地との境を示すものを「境界標」といいます。

境界標は通常境界の折れ点に設置し、境界標と境界標を結ぶと境界線がわかります。

地積測量図には、境界の各点に設置されている境界標の種類が表示されていますので、現地で境界を確認する手助けになり、境界紛争は起こりにくくなります。

境界標には、御影石杭、コンクリート杭、金属標、プラスチック杭など材質は様々ですが、これらの境界標の頭部には位置を示すための刻印があります。

 

刑法第262条の2　境界標を損壊し、移動し、もしくは除去し、またはその他の方法により、土地の境界を認識することができないようにした者は、五年以下の懲役または五十万円以下の罰金に処する。

 

●境界標の種類

①コンクリート杭

②御影石

③金属標

④金属鋲

⑤プラスチック杭

 

●境界標の復元（土地家屋調査士が専門家です）

　無くなった境界標を復元するためには、様々な資料を基に調査をします。

平成17年3月7日以降の地積測量図は座標が記載されているので復元しやすいです。

 

①法務局で公図、地積測量図、登記事項証明書など、筆界の調査に必要な資料を収集します。

②現地調査をします。

③隣接者に現地での立ち会いを依頼し、導き出した復元点で良いか、図面などを提示しながら確認していただきます。

④筆界の確認が完了すれば、境界標を復元設置します。

④現地を実測します。

④座標値付きの図面がある場合は、比較的容易に復元ができます。

③測量図がない場合は、隣地所有者と境界線の協議をします。

 

●境界の争い

共有物　

　共有物とは、複数人で共同して所有する物のことです。

たとえ所有者不明の共有者がいたとしても相続した共有の不動産は売却が可能になります。

■共有者が共有物に対して行える行為

①処分・変更行為

　共有物の変更とは、共有物を物理的に変形させる行為等をいいます。

各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更（その形状または効用の著しい変更を伴わない物を除く）を加えることができません。（民法251条１項）

共有者が他の共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないときは、裁判所は、共有者の請求により、当該他の共有者以外の他の共有者の同意を得て共有物に変更を加えることができる旨の裁判をすることができます。（同2項）

②保存行為

　他の共有者の合意が必要なく単独で行うことが可能です。

　（ア）不動産の修理や修繕

　（イ）普通賃貸借契約の解除

　（ウ）共有物の改装

　（エ）不法占拠者に明け渡し請求を行う行為

③管理行為

　管理行為とは、変更行為には至らない程度の利用・改良行為を指します。

賃貸借契約の締結や解除等の利用する行為や、外壁塗装や温水洗浄便座の設置等は改良する行為が該当します。

形状や効用の著しい変更を伴わない軽微な変更については,全員の同意ではなく持分価格の過半数で決定できます。

新法では、裁判所は、次に掲げるときは、その共有者以外の共有者の持分価格の過半数で、共有物の管理に関する事項を決めることができる旨の裁判をすることができることとされました。

④使用と収益の取得

　共有者は、自分の持分に応じて共有物を使用する権利があります。

共有物を使用する共有者は、別段の合意がある場合を除き、他の共有者に対し、持分を越える使用の対価を償還する義務を負います。

共有者は、善良な管理者の注意を持って、共有物の使用をしなければなりません。

⑤持分の譲渡や担保設定

共有名義　

　共有名義とは、１つの不動産を複数の人で所有している状態です。

共有名義の固定資産税は、代表者が納めます。

■不動産が共有名義になる２つのケース

①共同出資して新規に不動産を購入したとき

　１人分の年収や試算では不動産を買えないという理由から２人以上で資金を出して共有名義とします。

②親子で資金を出し合いに世帯住宅を建てたとき

③複数人で不動産を相続したとき

■共有名義のメリット

①住宅の選択肢が広がる。

　それぞれが資金を出すことで、１人で購入するより住宅の選択肢が広がる。

②住宅ローンがそれぞれに適用される。

③それぞれが住宅ローン控除を受けられる。

④相続税を節税できる。

⑤売却の際に3,000万円特別控除をそれぞれの名義人が受けられる。

■共有名義のデメリット

①売却するには共有者全員の承諾が必要になる。

②離婚の際の財産分与が複雑になる。

　・離婚したら売却する可能性が高い

　・離婚後も連帯保証の関係が続く

③住宅ローンの諸費用が余分にかかる。

　不動産購入や住宅ローン契約に伴う諸費用として、事務手数料や登記手数料などがあります。共有名義の場合、名義人の数だけこれらの手数料がかかります。

④共有者に相続が発生するたびに共有者が増え続け、権利関係がどんどん複雑になる。

⑤共有持分の費用負担が発生する

　活用していない不動産であっても、共有持分に応じて、毎年固定資産税の負担が発生します。

費用を立て替えた人は、求償権に基づき、他の共有者に過去10年間まで遡って費用を請求することが可能です。

 

共有持分（きょうゆうもちぶん）　

 

居住誘導区域