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地役権　地積測量図　地上権　地図混乱地域　長期優良住宅　賃借権　坪

地域地区　

　都市計画区域内の土地をどのような用途に利用するべきか、どの程度利用するべきかなどを定めて、21種類に分類したものです。各地方自治体が主体となり策定されています。

　21地域の中の1つに「用途地域」があります。

都市計画区域内を市街化区域と市街化調整区域に分けた後、さらにその土地の計画的な利用目的に合わせ、市街化区域を目的別プランで分類します。この分けられた地区を地域地区といい、地域地区はさらに「基本的地域地区（用途地域）」と「補助的地域地区」に分けられます。

地域地区の種類に応じて、その区域内における建築物の用途、容積率、高さなどについて一定の制限が課せられます。

 

●地域地区の種類

①用途地域

②特別用途地域

③特定用途制限地域

④特例容積率適用地区

⑤高層住居誘導地区

⑥高度地区又は高度利用地区

⑦特定街区

⑧都市再生特別措置法による都市再生特別地区、居住調整地域又は特定用途誘導地区

⑨防火地域又は準防火地域

⑩密集市街地整備法による特定防災街区整備地区

⑪景観法による景観地区

⑫風致地区

⑬駐車場法による駐車場整備地区

⑭臨港地区

⑮古都における歴史的風土の保存に関する特別措置法による歴史的風土特別保存地区

⑯明日香村における歴史的風土の保存及び生活環境の整備等に関する特別措置法による第一種歴史的風土保存地区または第二種歴史的風土保存地区

⑰都市緑地法による緑地保全地域、特別緑地保全地区または緑化地域

⑱流通業務市街地の整備に関する法律による流通業務地区

⑲生産緑地法による生産緑地地区

⑳文化財保護法による伝統的建造物群保存地区

㉑特定空港周辺航空機騒音対策特別措置法による航空機騒音障害防止地区または航空機騒音障害防止特別地区

地役権　

　地役権とは、他人の土地を自分の土地の利便性を高めるために利用することができるという権利です。

地役権の目的は、他人の土地から水を引いたり、他人の土地に高い建物を建てさせないようにするなど、様々な目的で設定することができますが、特に他人の土地を通行することを目的とした地役権のことを通行地役権といいます。

便益を受ける地役権者の土地を「要役地（ようえきち）」、便益を与える他人の土地を「承役地（しょうえきち）」といいます。

地役権を行使するためには、当事者同士で合意したことを証明する「地役権設定契約」を結んだ後、地役権の登記が必要です。登記をしないと、承役地の土地所有者が売買などで変わった場合、それまでの合意内容を新所有者に対抗できないケースがあります。

地役権設定契約を結ぶと、要役地の所有者がその土地を売却しても、新所有者は地役権を継承できます。

地役権は時効により消失することがあります。地役権を行使できる状態であるにもかかわらず２０年間行使しなかった場合は時効の対象です。

■地役権が設定される主なケース

①通行

②送電線路敷設

③配水管の埋め込み

 

地上権

　地上権とは、民法265条に規定された工作物や建物、竹木の所有を目的として、他人の土地を使用する権利のことです。

建物所有を目的とする地上権は、借地借家法が適用されますので、存続期間は最短３０年で、地主との合意で自由に設定できます。

地上権は登記の義務があります。地上権の登記（地上権設定登記）を行っていれば、土地所有者から土地を購入、相続した第三者等に地上権を主張できます。

また、地上権を第三者に譲渡する場合も、地主の承諾は必要なく売買することができます。

ただし、地上権設定契約に「地上権者は、地上権を譲渡したり賃貸することはできない」などの取り決めがなされている場合は、地上権者は地上権を譲渡したり賃貸することはできません。

定期的な地代の支払いに法律上の義務はありませんが、地役権設定者と地上権者との間で地代が定められた場合は、地上権者は地代を支払う義務が生じます。

地上権設定料は、土地ごとによって大きく異なります。これは、その土地が自由に使えなくなる制約を受ける度合い（阻害率）が変わるためです。

高架の鉄道や高速道路、地下鉄線路などには地上権が設定されていることが多いです。

最近では、他人の土地に、太陽光発電のためのパネルを設置する、という目的において地上権がしばしば利用されています。

地上権は土地の上空や地下にもおよびます。

地上権設定契約が結ばれる際は、必ずではないものの、借主が土地所有者に代金を支払うのが通例です。固定資産税と都市計画税の合計額の３倍から５倍程度が相場と言われます。

法定地上権は、地代を2年間滞納し、地上権設定者が地上権の消滅を主張すると消滅します。

地上権の権利は圧倒的に強いため、地主にとっては不利な点が多く、採用されるケースは少ないです。

●地上権の種類

①区分地上権

　地上や地下の空間の一定の範囲を目的として設定される地上権のことです。

地下鉄や高架道路・地下トンネル・送電線建設などの公共事業で、地上・地下を使用する場合に設定されるのが区分地上権です。

地上権は工作物と竹木を所有するために他人の土地を使用できる権利ですが、区分地上権は工作物のみを所有するために他人の土地を使用する権利です。

区分地上権は、他人の土地の地下や上空を使用したいと希望する者と、土地の所有者が「区分地上権設定契約」を結ぶことにより、他人の土地の地下や上空を使用したいと希望する者が取得します。

地下鉄のトンネルなどを目的とする区分所有権は、登記されていることが多く、登記簿の乙区に記載されています。

土地の評価においては、減価要因の一つです。

区分地上権に準ずる地役権は登記されている場合とされていない場合があります。

 

②法定地上権

　法定地上権が発生するのは抵当権が絡んできたときのみです。

　下記のような場合に法定地上権が設定されます。

　⑴土地と建物を所有する債権者が担保として建物のみを抵当に入れる。

　⑵不動産競売で建物を競落し、建物のみを所有することとなった競落人に与えられる。

 

法定地上権は未登記であっても権利は生じますが、後のトラブルを防ぐためにも登記はしておいた方がよいです。

 

民法第207条　土地の所有権は、法令の制限内において、その土地の上下に及ぶ。

民法第265条　地上権者は、他人の土地に工作物、または竹木を所有するために、その土地を使用する権利を有する。

●地上権と賃借権の違い

　地上権も賃借権も、地主が所有する土地上に建物を建てることを目的としている点に変わりはありませんが、借地人が有する権利の強さが全く異なります。

　①賃借権は債権ですが、地上権は物権です。

　　「債権」は特定の人に対して一定の行為を請求できる権利です。

　②地上権は、借地権の所有者が地上権を希望した場合、地主は地上権の登記に応じる義務がありますが、賃借権は地主に登記の義務はありません。

　③地上権では、転貸、譲渡において地主の承諾は不要です。一方、賃借権は地主の許可が必要です。

　④地上権に抵当権を設定する場合、地上権設定者の承諾は不要です。

　⑤地代については、地上権は地代を払わない契約でも成立しますが、地代を払う契約は多く、賃貸借は賃料の取り決めが必要になります。

　⑥地上権を有する者に土地を貸す者は、その土地の一部が崩れたとしても修繕する必要はありませんが、賃借権を有する者に土地や建物を貸す者は、その土地や建物が満足に使用できなくなれば、修繕しなくてはなりません。

　⑦存続期間については、地上権は永久とすることも可能です。賃借権は、２０年を超えることはできませんが、更新することはできます。

 

	地上権	賃借権
権利	物権	債権
登記の義務	あり	なし
抵当権	設定可能	建物のみ設定可能
譲渡・転貸	地主の承諾がいらない	地主の承諾が必要
地代	かかる場合が多い	かかる
担保として提供	可能	不可
抵当権	地上権そのものに設定できる	土地賃借権には設定できない （建物には設定できる）
存続期間	最短30年	20年以下 ※借地借家法が適用される場合は最短 30年
性質	物を直接支配する絶対的な性質を有する。	当事者間で定めたことが原則として債権の内容となる。貸主と借主の間のみ有効で第三者に影響を与えない。

 

■地上権と区分地上権

　土地所有者は、一つの土地に地上権を持つ者と、区分地上権を持つ者を混在させることができます。

 

●法定地上権

地役権

　地役権とは、自分が所有する土地を有効に利用するために、他人の土地に対して制限を設定したり使用できたりする権利です。

地役権には、他人の土地を通行する通行地役権や、高圧送電線の安全確保のための送電線路敷設地役権、日照地役権などがあります。

隣地を通行させてもらう地役権が設定されている場合、隣の人の土地を通行させてもらうことで恩恵を受ける土地を「要役地」といい、通行される土地を「承役地」といいます。

地役権設定契約を結ぶと、要役地の所有者がその土地を売却しても、通行地役権は承継されます。

地役権の設定は、１筆の土地の一部だけでも問題ありません。この場合、地役権設定登記の申請には、地役権が及ぶ範囲がわかる地役権図面を添付します。

承役地に地役権設定登記をしたとき、セットで要役地にも地役権設定登記がされます。

■地役権の時効

　地役権には時効があり、権利が期限によって消えてしまう消滅時効と、権利が発生する取得時効があります。

いつまで地役権を設定するかは、契約で設定しますが、設定した期限内でも地役権が消滅する時効があります。「地役権の行使を妨げる事実が生じたときから２０年で地役権が消滅します」。

地役権がある通路に建物ができたなどで通行ができなくなった場合、そこから２０年経過すると地役権が消滅します。これを「地役権の消滅時効」といいます。

■地役権の登記

　地役権は不動産の所有権などと同じように登記を行うことのできる権利です。

登記をすれば、要役地・承役地とも次の所有者は引き続き設定されている内容を遵守しなければなりません。

 

地価公示価格

 

地券

 

地図混乱地域（筆界未定地）　

　法務局が、公図と現況が著しく相違している一定の範囲を「地図混乱地域」と定めています。

地図混乱地域では複数の土地が１つの区画として記載されています。

例「○○番＋○○番＋○○番」

法務局による地図混乱地域の指定を受けた場合には、当該地域における登記の表題部、地目、地積、分・合筆の変更は凍結されます。

１つの土地について境界が筆界未定あるいは所在不明となると隣地の土地すべてが筆界未定となってしまいます。

地図混乱地域は、2002年の調査で全国に約750地域、面積で約820k㎡あるそうです。　

 

●地図混乱地域の問題点

　①登記上の所在地が、現地ではどこにあるのかが不明。

　②登記上の名義人と、実際の所有者が相違している。

　③分筆・合筆ができない。

　④地目変更登記ができない。

　⑤融資を受けることが困難

　⑥土地の境界が不明確のため、土地取引等の際にリスクがある。

　⑦課税の公平性の問題になる。

 

●ミニ地図混乱地域

　いわゆるミニ開発や登記官の地図等への記入ミス等により、公図等の一部に混乱がある地域

 

●地図混乱地域の発生原因

　①旧土地台帳付属地図が見取り図、団子図、談合図のようなもので、分筆合筆等の境界線を記入することができないなど維持管理できないものであった。

　②公図が作成された当時から現地の状況を反映していなかった。

　③土地の位置・区画が変更されたにもかかわらず、登記手続きが行われないまま現在に至っていることによるもの。

　④高度経済成長期の宅地造成のように、適正な確定測量、合筆・分筆などの手続きを行うことなく、現況を変更し、宅地・道路の造成区画を作成したため公図と現況が合致しなくなったもの。

　⑤土地区画整理事業が進められ仮換地の状況で区画の工事が行われてきたものの、区画整理事業が完了できず中断、中止されてしまった場合、現地の区画は計画通りの形状になっているものの登記上の処理が行われていないため、公図と現況が合致しないまま放置されているもの。

　⑥水害、地震・火山の噴火等の自然災害によって土地が変形してしまった。

　⑦公図の備付が不備のま地積更正・地図訂正等が繰り返され、地図・公図が備え付けられた時点で混乱状態になっていたもの。

　⑧戦後の1950年代以降、人口急増により住宅需要が急拡大し、宅地造成業者が公図との現地照合・地図訂正・区画整理を怠ったまま、造成、分筆、宅地販売を繰り返した結果、地図混乱地域が多く生まれる大きな原因の一つとなりました。

 

●地図混乱地域の解決方法　

①実務的な対処方法

　地図混乱地域において、１筆について確定測量を行い登記手続きを行うごとに「土地所在図」「地積測量図」を作成して法務局に備え付けるようにして、以後、同じ地番に関する所在、地積に関する根拠とする。

②利害関係者全員の合意に基づく地図訂正

③１４条地図作成作業による是正

④国土調査法に基づく地籍調査による是正方法

地図訂正　

　地図に準ずる図面（公図）には、現地と整合していないことがあります。

そうした場合、隣接地所有者の同意を得て公図の修正を行うことができます。公図を訂正するには境界確定測量が必要になります。

地図訂正は、土地地積更正登記を申請すると同時に地図訂正申し出を行うのが一般的です。

軽微なものについては、口頭による申し出が認められる場合があります。

 

●不動産登記規則第１６条第１項前段

　地図に表示された土地の区画又は地番に誤りがあるときは、当該土地の表題部所有者もしくは所有権の登記名義人又はこれらの相続人その他の一般承継人は、その訂正の申し出をすることができる。

 

 

地図に準ずる図面

　法第１４条地図の制度が創設されましたが、地図作成事業は簡単ではなく費用と時間もかかるため、なかなか日本全土で地図を作成するまで至りません。そこで、法務局がそれまで保管していた法第１４条地図以外の地図を、法第１４条地図が備え付けられるまでの間、地図に準ずる図面として備え付けられることにしています。

地図に準ずる図面は、明治時代の地租改正の時に作成された図面を元にしたものであり、昭和25年以降に税務署から法務局に移管されたため、旧土地台帳附属地図と呼ばれることもあります。

市街地は地籍調査を行うのが非常に難しいため、「地図に準ずる図面」であることが多いです。

日本の土地の大部分は、「地図に準ずる図面」です。

 

地籍

　人に戸籍があるように、土地にも土地の戸籍、つまり地番、地目、面積、所有者があり、これを「地籍」と言います。

 

地籍図

　地籍図は、国土調査に基づいて作成された図面で、後に法務局で図面として備えられます。

地積測量図　

　地積測量図は、分筆や地積更正などの土地の表示に関する登記を申請する際に添付する公的な書類です。

法務局に備え付けられた地積測量図は、土地の所有者だけでなく、誰でも閲覧したり図面の交付を受けることができます（要手数料）。

ただし、昭和35年の不動産登記法改正以前については、図面は存在しません。

地積測量図は、不動産登記規則第77条で記載内容が決まっています。

土地の面積だけでなく、その土地の形状や隣接地との位置関係、境界標の位置、地積の求積方法がわかるものであり、線の太さまで規定されています。

また、基本三角点等に基づく測量の成果による筆界点の座標値を記録する場合には、当該基本三角点等に符号を付した上、地積測量図の適宜の箇所にその符号、基本三角点等の名称及びその座標値も記録するものとされています。

すべての土地において地積測量図が作成されているわけではありません。

登記申請に地積測量図が必要になったのは昭和35年（1960年）4月1日からで、それ以降に分筆または地積更正された土地には、原則として地積測量図があります。

法務局に登録されている登記簿や地積測量図などのデータは、法務大臣が副記録を作成することになっているので、万が一の災害で法務局ごと流されてしまったとしても、バックアップされているそうです。

 

●地積測量図に記載されている事項

①地番の名称

　土地の所在です。

②当該地の地番及び隣接地の地番

　隣接地と隣接地の境界線に関してはヒゲ線を引き、位置関係を示します。

③縮尺

　縮尺は原則として250分の1で記載します。

　右下に縮尺を記載します。

土地が大きすぎて図面に収まりきらない場合は、500分の１で記載したり、１ページ目に土地の形状、２ページ目に求積表を記載することもあります。

④申請人

⑤作製者

⑥方位

　できるだけ図面上が北になるように調整されています。

⑦面積

⑧境界標の種類や位置

　金属鋲、金属プレート、コンクリート杭などの記載がされます。

⑨地積及びその求積方法

　地積は宅地であれば、小数第2位までで、第3位の数値を切り捨てた数値で記載します。

　昔は三斜求積法を使用していましたが、現在は座標求積法で求積します。

　地積測量図の左側半分に座標求積表という地積を求めた表が記載されています。

⑩筆界点間の距離

　境界点と境界点の距離をメートル表示で、最低でも小数第２位まで表記します。

⑪国土調査法調査法施行令第2条第1項第1号に規定する平面直角座標系の番号または記号

　地球上の位置を示すものです。

　平面直角座標系とは、平面として計算を行えるように定められた座標系であり、比較的狭い範囲を扱う場合に敵しています。

　各座標系（１系～19系）の原点の値は、それぞれ、Ｘ＝Ｙ＝０メートルとなります。

　数学で習う座標は横がＸ軸、縦がＹじくですが、測量系の場合、横がＹ軸、縦がＸ軸になります。

⑫基本三角点等に基づく測量の成果による筆界点の座標値

　現在では世界測地系の座標値を記載しています。

⑬凡例

　基準点など

⑭求積表

⑮測量年月日

●地積測量図の変遷

①昭和35年3月31日以前

　土地台帳・登記簿の二元時代。

　土地台帳事務が税務署から法務局へ移された。

　地積測量図は「申告図」と呼ばれており、土地の所有者が土地を分ける際に申告する図面だった。

　地積測量図作製の義務なし。測量の精度は非常に低い。

　役所での保管期間は10年と規定されていたため、土地所有者が保管している以外は、図面はほぼ現存していない。

②昭和35年4月1日～昭和41年3月31日

　この時代から、図面を資料として永久的に残そうという動きが強まる。

　地積測量図の作成義務はあるが測量の精度はまだ低い。

　図面が現存しているかは地域差がある。

　平板測量、尺貫法で図面が作成された。

③昭和41年4月1日～昭和52年9月30日

　メートル法完全施行。

　三斜求積が主流。

④昭和52年10月1日～平成5年9月30日

　平板測量からトランシット測量へと主流が移ったことにより精度が向上した。

　図面に境界杭の種類が記載される。

　図面Ｂ4二つ折り化。

　地積測量図による復元は難しい。境界標の表記が義務ではなく記載されていない図面が多いため。

　この時代から隣接地所有者と立会いをし、境界確認を行った書類（立会証明書）を残すケースも出てきた。

　地方によっては残地部分が測量されていないこともあるので注意が必要です。

⑤平成5年10月1日～平成17年3月6日

　平成5年に行われた旧不動産登記法施行規則改正により、原則として地積測量図には現地に埋設されている境界標を明記することが義務化された。

　境界標を設置しない場合は引照点からの位置関係の記載を義務化。

　隣接地立ち会い強化。

　求積部分・残地部分ともに測量されており、引照点・境界点の表示もある。

　求積は座標計算が主流。復元性が飛躍的に高まった。

⑥平成17年3月7日～

　不動産登記法が106年ぶりに全面改正された。

　筆界点の座標値を地積測量図に記録すべき事項とし、かつ、その測量にあたっては、基本三角点に基づいて行うべきこととされた。

　分筆の場合は全筆求積。

　オンライン申請の標準化。

　座標の記載が義務づけられたため、現地復元がしやすくなった。

●地積測量図の取得方法

①インターネットで取得する

　登記情報提供サービスを利用して取得できます。

②オンラインで取得する

　登記ねっとを使ってオンライン申請をする方法があります。

 

信用できる地積測量図は平成17年3月7日以降に作製されたもので、新しいほど信用できます。

 

●法務局に地積測量図が備え付けられるケース

　①土地分筆登記が申請された場合

　②土地地積更正登記が申請された場合

 

地籍調査

　地籍調査は、国土調査法（昭和２６年６月１日法律第１８０号）に基づく調査で、現地と登記図、登記簿との不一致を解消するために、主に地方公共団体が主体となって、土地の筆ごとに調査を行い、その結果を地図及び地籍簿を作成するものです。　

この調査は、宅地・畑・田・山林・道路・水路その他すべての土地について行われます。

地籍調査では、所有者の立会を得て、地番・地目を確認し、境界を定めて測量されます。これにより作成された図面を地籍図といい、通常「法14条地図」として扱われています。

地籍調査を行い、地籍簿・地籍図が法務局に送付されると、法務局にある土地登記簿の記載が改められます。

●地籍調査の効果

①土地の権利関係が明確になり境界紛争の予防になる。

②土地の売買、賃借などが現状に合致したもので行うことができる。

③座標値によって土地の境界が記録されているため、災害その他で境界が不明になっても、その境界を速やかに現地に復元することができる。

④登記手続きの簡素化や経費削減につながる。

⑤公租・公課等の負担の公平化に役立つ。

⑥円滑な公共事業の実施など土地行政の効率化が進む。

⑦地籍図、地籍簿の内容を数値化することで、コンピュータでの情報処理が可能となる。

 

　➡山口県の地籍調査状況

 

地租改正

　地租改正事業は、明治の初年に実施されました。

土地の所有者がわかるように地券を発行して、地租（税金）を徴収する事業です。

当時は、繩を使って測量を行っていました。

明治中期に再度調整が行われましたが、不正確さは残ったままでした。

地番と番地

　日本には、地番と番地（住居表示）の2種類の表記方法があります。

一般的に「番」となっているのは、「地番」と呼ばれています。

「地番」は、登記されている土地の1筆ごとに振られた番号のことで、法務局が付番・管理しています。

正確な地番を調べるのに用いられるのが公図と呼ばれる地図です。

明治６年に「地租改正条例」が交付され、全国の土地の測量が行われることになりました。土地の面積に応じて課税するためです。一筆の土地ごとに番号をふられたのが「地番」です。

「番地」とは、住居表示に関する法律（住居表示法、1962年）に基づいて市町村が定めた住所です。建物に番号を付けて住所をわかりやすくする制度です。

郵便物などを配達する宛先に使われます。

したがって、人が住んでいない空き地などには「番地」は基本的に存在しません。

住居表示を実施していない地区の住所は、「地番」を使用しています。

住居表示法が施行される（1962年）前は、住所は慣例的に地番を用いていました。

○丁目は、登記では漢数字、住居表示ではアラビア数字を用います。

 

■地番の調べ方

①法務局に電話で問い合わせる

②公図を取得して調べる

③ゼンリンのブルーマップで調べる

　ブルーマップは個人でも購入できますが、法務局にも備え付けられています。

④登記情報提供サービスを利用する

　サイト内の「地番検索サービス」を使います

　ただし、こちらのサービス自体は無料で閲覧できるものの、サービスページに入るためにはアカウント登録をする必要があります。

⑤固定資産税納税通知書で調べる

⑥路線価図を確認する

　路線価図には必ず地番が記載されているわけではありません。

⑦自治体の役所が管理している地番図を見せてもらう

　各市町村は、固定資産税を課税する目的で独自の地番図を作成し、管理しています。

⑧登記識別情報通知書、登記簿謄本などを見る

 

地方税

　地方税とは一義的に地域住民に対する公共サービスを提供するために必要な財源を自ら調達することを目的としています。

地方税は、原則として地方税法及び地方税法に基づく各地方公共団体の条例に基づいて課されます。

住民税には、道府県税と市町村税があります。

地方税は課税対象によって資産課税、所得課税、消費課税に大別されます。

資産課税には、固定資産税、自動車税、軽自動車税、相続税などがあります。

地目

 

長期優良住宅　

　長期優良住宅とは、国土交通省が定めた長期優良住宅認定制度の基準を超えた住宅です。

長期的に安心で快適に過ごすことができるよう、様々な対策が講じられている住宅です。

長期優良住宅に認定されると、「住宅ローン減税」や「固定資産税の優遇」、「登録免許税、不動産取得税」など税制面でも様々なメリットを得ることができます。

令和6年3月31日までに新築された認定長期優良住宅が次の要件を満たすときは、新築後一定期間、固定資産税が2分の1に軽減されます。

なお、都市計画税については一般住宅、長期優良住宅ともに減額はありません。

【住宅ローンの減税】

　一般の住宅の最大控除額が10年間で500万円なのに対し、長期優良住宅の場合、最高600万円の控除を受けることが可能です。

【条件】

・長期で住宅を利用できる構造や設備を有していること

・

【軽減される範囲】

①専用住宅

　120㎡までの部分に相当する税額

②

【固定資産税】

　長期優良住宅の固定資産税＝固定資産税課税標準額×税率×1/2

　120㎡を超える部分については、通常の固定資産税が課税されます。

【登録免許税】

　一般住宅の場合、所有権保存登記が0.15％、所有権移転登記が0.3％であるのに対し、長期優良住宅の所有権保存登記は0.1％、所有権移転登記は0.2％になります。

【不動産取得税】

　一般の住宅の控除額が1,200万円であるのに対し、長期優良住宅の場合は1,300万円の控除になります。

■メリット

①長く安心して住み続けられる長期優良住宅は、資産価値を保ちやすい。

賃借権　

　賃借権とは、賃貸借契約に賃借人は賃借人は賃貸人に対価を支払い、物を使用収益することができる権利のことをいいます。

賃借権は借地権の一つですが、「物権」である地上権と異なり、民法上「債権」の扱いです。

「物権」は物に対する直接的に支配する権利であり、「債権」は特定の人に対して一定の行為を請求できる権利です。

物権は当事者だけでなく第三者に対しても主張することができる権利ですが、債権は契約当事者間でしか主張することができない権利です。

賃借権は債権なので、

①登記しなければ第三者に対抗できない（賃借人に登記義務はなく、登記がなければ対抗要件を欠きます）

②賃貸人の承諾無しに賃借権の譲渡・転貸ができない

ただし、不動産の賃借権は生活の基盤であるため、賃借人の保護のために不動産の賃借権については特別の扱いを定めています。

すなわち、対抗力については、借地に関してはその上の建物の保存登記、借家に関しては建物の引渡しによって要件が満たされます。

借主は貸主に地代を払い、契約の基づいて家屋や土地を使用することができます。

地上権と比較してその権利は弱くなりますが、地主の承諾があれば登記が可能です。

●賃借権の譲渡・転貸

　賃貸借契約は、財物を使用させ、その対価を得ることを目的とする契約です。

第三者への譲渡、転貸は地主の承諾が必要です。

 

坪　

　「坪」は、尺貫法による面積の単位です。

昭和41年4月1日以降は坪を正式なものとして使えなくなっていますが、日本人に馴染みの深い単位であることや業界の慣習として、現在でも土地や建物の面積表記には「坪」という単位が使用されています。

1坪は約3.30578㎡、1㎡は約0.3025坪です。

1坪はだいたい畳2枚分（1間四方）の広さです。

坪単価とは、１坪当たりの単価のことですが、工事費や土地価格の相場を表したり、マンション価格を比較する際にも便利です。