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ZEH水準省エネ住宅

性空上人（せいくうしょうにん）　

　性空が生まれたとき、左手をしっかり握りしめていました。両親がその手を開いてみると、握られていたのはなんと一本の針でした。針が糸を導くように、この子は人々を導くなるようになるのに違いない。この話を伝え聞いた人々は、赤ん坊は普賢菩薩の生まれ変わりに違いない、と噂しあいました。

私は思います。針が母親のおなかを傷つけないように、針を握り続けたのであれば、やはりこの赤子は菩薩の生まれ変わりだと。

性空上人は、長年にわたり、普賢菩薩を拝したいと願っていました。

ある日、夢の中で、周防国の御手洗湾の中に普賢菩薩が眠っているというお告げががあり、性空上人は室積に向かいました。

室積では漁師の協力を得て、海の中から象に乗った普賢菩薩の木造を引き上げました。

海から引き揚げられた菩薩なので「海の菩薩」として、広く信仰を集めました。

霊像は普賢山大多和羅山の庵にに安置されていましたが、後年現在の場所に普賢寺御堂が建立され、本尊として安置されています。

 

制限物権　

　所有権のように目的物を全面的に支配するのではなく、物の使用・収益・処分という支配的機能に一定の制限が加えられている物権です。

地上権・地役権などの用益物権、質権・抵当権などの担保物権に分けられます。

 

世界測地系

　世界測地系とは、世界で共通に利用できる地球上の位置の基準をいいます。

日本は、GRS80という楕円体を採用し、測量法を改正し、2002年4月より、世界測地系で計算した緯度経度を使うことになっています。

1960年代にアメリカ国防総省が、世界で共通利用ができる「世界測地系」を策定しました。

Googleマップは、「世界測地系」を採用しています。

 

絶対高さ制限

　第１種、２種低層住居専用地域の場合は、住環境をよくするために、建物の高さは10ｍ以内または12ｍ以内と制限されています。

絶対高さの制限を「10ｍ以下」と「12ｍ以下」のどちらにするかは、都市計画で規定されます。

この両地域では、絶対高さ制限が設けられている代わりに、隣地斜線制限の規定はありません。

●絶対高さ制限の緩和要件

　建築審査会の同意を得て特定行政庁が許可した場合は、各種緩和を受けられます。

①都市計画で10ｍと定められた地域でも、敷地内に一定規模以上の空地があり、かつ敷地面積が一定規模以上の建築物で、低層住環境を害する恐れがないと特定行政庁が認めた場合は、建築物の高さは12ｍが限度となります。

②建物の敷地の周辺に広い公園や広場、道路や空き地があったり、学校などその用途によってやむを得ないと判断されると、特定行政庁が認めた場合は、緩和措置が受けられます。

ZEH水準省エネ住宅　

　ZEH水準省エネ住宅とは、断熱などの省エネ住宅と太陽光発電などの発電設備を併用することで、年間の一次エネルギー消費量の収支をゼロにすることを目指した住宅です。

ZEHはネット・ゼロ・エネルギー・ハウスの略称です。

 

接道義務  　

　建物を建てる場合には、建築基準法で定められた道路に接していないと建築できないという決まりがあります。

都市計画区域内においては、建築物の敷地は、幅員４ｍ以上の道路に２ｍ以上接していなければなりません（建築基準法第43条）。

建築基準法に違反した場合、当該工事の停止を命じられる規定も存在します。

消防車などの緊急車両を通せるだけの道幅を確保するという目的を持っています。

接道義務は火災や災害時などにおける安全確保を目的としたものですから、建築基準法上の道路には接していなくても、代わりに恒久的な広場や公園に接するなどして安全が保たれれば大きな支障は無く、そのような場合に適用されるのが「建築基準法第43条但し書き」です。

この接道義務は、都市計画区域及び準都市計画区域でのみ適用されるため、都市計画区域外では適用されません。

建物の敷地より高いところに道路がある場合は、通常、法敷（のりじき）の下までが道路の範囲です。法敷に接している土地は、道路に接していることになります。

道路に接しているかどうかは、現地を見て判断するのではなく、必ず公図を見て判断しなければなりません。道路との間に他の土地がある場合は、道路に接していることにはなりません。

調査している不動産が、建築基準法上の道路に該当するするかを調べる方法は、役所のホームページで知る方法と、役所の建築指導課に行って知る方法があります。

　➡周南市

　➡下松市

　➡光市

 

●建築基準法で認められた「道路」の種類

建築基準法	道路の種類	説　明
第42条1項1号	道路法による道路	国道、都道府県道、市町村道等
第42条1項2号	都市計画法などにより作られた道路	都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法などにより作られたもの（開発道路）
第42条1項3号	既存道路	建築基準法の施行時（昭和25年11月23日）以前から存在するもの（既存道路）
第42条1項4号	都市計画法などにより2年以内に作られる予定の道路	道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法などにより2年以内に事業が行われる予定があり、特定行政庁が指定したもの（計画道路）
第42条1項5号	特定行政庁から位置の指定を受けて作られる道路	位置指定道路
第42条2項	幅員4ｍ未満で一定の要件を満たす道路	建築基準法の施行時（昭和25年11月23日）に、建物が建ち並んでいた幅員4ｍ未満の道路で特定行政庁が指定したもの（2項道路、みなし道路） ２項道路の場合、道路の中心線からの水平距離２ｍの境をその道路の境界線と見なします。

 

セットバック（センターバック、中心後退）

　セットバックとは道路後退のことで、道路幅員が４ｍ未満の場合に、道路の中心線から２ｍまで、敷地と道路の境界線を敷地側に後退させることにより、残りの敷地に建物を建てることができるというルールです。

道路の反対側に河川、水路、公園、線路、がけ地などがある場合は、道路の反対側のセットバック自体ができないので、その場合は、道路の反対側からことら側に４ｍまで下がる必要があります。

セットバック部分は建物の敷地面積から除かれます。

 

占有権　

　物に対する事実上の支配状態（占有）の保護を目的とする権利のことです（民法第180条）。

自己のためにする意思で物を所持するという事実状態を法律要件として生ずる物権です。
占有開始のときに、善意かつ過失がなかった場合の取得時効は10年間と定められています。

民事裁判によって土地を現実に支配している人が無権利者であることが確定すれば、占有権は最終的には失われることになりますが、裁判が確定するまでの間は占有権によって事実状態が保護されます。

なお、真実の権利者が長期間にわたって権利を主張せずに、無権利者の占有状態が長期間継続した場合には、無権利者が土地の所有権を取得することが認められています。この制度を「所有権の取得時効」といいます。

占有権は物権として相続の対象になります。

善良な管理者の注意義務（善管注意義務）

　取引上のおいて一般的・客観的に要求される程度の注意をしなければならないという注意義務のこと。

善管注意義務を怠り、履行遅滞、不完全履行、履行不能などに至る場合は「民法上過失がある」と見なされ、状況に応じて損害賠償や契約解除などが可能になるとされています。

民法４００条では、特定物（中古車・美術品・建物のようにそのものの個性に着目して取引されるもののこと）の引その引渡しが完了するまでは引渡しが完了するまではの特定物を「善良なる管理者の注意義務」をもって保存しなければならない、と定めています。