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契約自由の原則　

「いつどこで誰とどのような契約を結ぶかは、当事者同士の自由である」というものです。

適正に結ばれた契約は守らなければなりませんし、契約通りに実現するように強制できる約束です。

契約自由の原則は、次の４種類に分類されます。

①契約締結自由

　契約を締結するか否かの自由です。

②相手方選択の自由

　契約締結の相手が複数ある場合に誰と契約するのかは、当事者の自由に委ねられます。

③契約内容に関する自由

　契約当事者は、お互いの意思に応じて、柔軟な内容の契約を結ぶことができます。

④契約方式の自由

　口頭によるか契約書によるかなど、契約の方法を自由に決定できる原則です。

●民法第５２１条

１　何人も、法令に特別の定めがある場合を除き、契約をするかどうかを自由に決定することができる。

２　契約の当事者は、法令の制限内において、契約の内容を自由に決定することができる。

 

契約の種類

　契約は「典型契約」と「非典型契約」の２種類に分けられます。

　民法の債権法の中には、比較的よく交わされる契約の類型（典型契約）として以下の１３種類が規定されています。民法典に記載されている契約という意味で、「典型契約」と呼びます。

締結した契約が典型契約に該当する場合、該当する典型契約についての民法の規定が適用されます。

①贈与（民法549条～554条）

②売買（民法555条～585条）

③交換（民法586条）

④消費貸借（民法587条～592条）

⑤使用貸借（民法593条～600条）

⑥賃借権（民法601条～622条の2）

⑦雇用（民法623条～631条）

⑧請負（民法632条～642条）

⑨委任（民法643条～656条）

⑩寄託（民法657条～666条）

⑪組合（民法667条～688条）

⑫終身定期金（民法689条～694条）

⑬和解（民法695条～696条）

①贈与契約

　当事者の一方が財産を無償で譲る意思を表示し、第三者が受諾する契約のことです。

民法では、「単純贈与」「負担付き贈与」「死因贈与」について定めています。

②売買契約

　当事者の一方がある財産を相手方に移転することを約し、相手方がこれに対してその代金を支払うことを約することによって、その効力を生じます。

売買契約書に商品が不良品だった場合の対応や買主が支払いを怠った場合の対応などを記載しておくことで、未然にトラブルを防ぐことができます。

③交換契約

　物々交換で、契約当事者がお互いに金銭以外の財産権を移転する契約です。

　金銭ではなく「もの」を交換する点以外は売買契約と性質が同一ですので、売買契約の規定が準用されます。

　特に土地の交換で用いられています。

④消費貸借契約

　契約当事者の一方が相手方から何かを借り、それを消費した際に同額や同等のもので返す契約です。

　現代ではキャッシングをはじめ当事者間でお金の貸し借りをする際に用いられることがほとんどです。

⑤使用貸借契約

　契約当事者の一方が相手方から無償で何かを借り、それを使用した後に相手方に返す契約です。

　「借りたものそのものを返す」点が消費貸借契約と異なります。

　借主には対象物の性質に応じた用法に従って、収益化する用法遵守義務が発生します。

⑥賃貸借契約

　一方が特定の物の使用および収益を相手方にさせる契約のことです。

　使用貸借契約と似ていますが、賃貸借契約を締結する場合は賃料や使用料の支払いが発生します。

　貸主は、対象物を使用させる義務と修繕義務が課せられます。

　建物賃貸借契約などが、賃貸借契約の代表例です。

　貸主側に有利な条件を設けても借地借家法に違反するものは無効とされます。

⑦雇用契約

　一方（労働者）が労働に従事し、相手方（使用者）がこれに対して報酬を与えることを約する契約です。

　契約の相手方のために仕事をするという点では請負契約や委任契約と同様ですが、雇用契約では、使用者は被用者に対し「指揮命令権限」を有している点が異なります。

　雇用契約を交わした社員は、労働保険や社会保険の加入や有給休暇の取得などに加え、企業からの一夫的解雇の禁止など労働法上の保護を受けられます。

⑧請負契約

　仕事を完成することを約し、発注者と請負者の間で取り交わす契約です。

　請負契約の場合、原則として、発注者は請負者に対して、業務のやり方や作業場所・作業時間などに関して具体的な指示を行うことができない点が雇用契約と異なります。

⑨委任契約・準委任契約

　契約当事者の一方が相手方に法律行為をすることを委託し、相手方がこれを承諾する契約です。

　これに対し、「事実行為」をすることが契約内容となっている場合は、「準委任契約」といいます。

⑩寄託契約

　相手方から物品を預かり、保管するときに締結する契約です。

　倉庫業、コインロッカーや銀行へのお金の預け入れなどです。

　物を預かった人を「受寄者」、預けた人を「寄託者」といいます。

⑪組合契約

　契約当事者それぞれが出資し、共同で事業を営むときの契約です。

⑫終身定期金契約

　相手方が死亡するまで金銭や物品を提供するときの契約です。

　近年は公的年金や私的年金が充実したことにより、終身定期金契約が使われる機会はほとんどありません。

⑬和解契約

　契約当事者がお互いに譲歩して、紛争を解決する契約です。

　和解契約には確定効と呼ばれる効力があります。和解の対象となる事柄がたとえ真実ではない場合でも、和解したら再度異議を申立てられません。

 

非典型契約（無名契約）は民法で定められていない契約のことです。多くの種類の契約が存在します。

ビジネスの場で用いられることが多い契約形態です。

業務委託契約、リース契約、派遣契約、代理店契約、保証契約、担保設定契約、M＆Aに関する契約、コンサルティング契約、保守契約などがあります。

 

契約不適合責任

　売買契約の履行において、引き渡された売買の目的物が種類・品質・数量に関して契約の内容に適合しない場合に、売主に対して負うことになる責任です。

契約不適合責任は債務不履行責任の一種で、買主側は「追完請求」「代金減額請求」「契約解除」「損害賠償」を請求できます。

ただし、売主に故意又は過失がない場合には売主は責任を負いません。

●追完請求

　不動産売買における追完請求は、修理補修が該当します。

●権利行使期間

　目的物の種類・品質が契約の内容に適合しない場合は、買主は、その旨を1年以内に通知しなければ権利行使をすることができません。

　

結婚・子育て資金の一括贈与　

　直系尊属から２０歳以上５０歳未満の子や孫へ、結婚や子育てのための資金を一括贈与された場合、最大１,０００万円（結婚関係は、そのうち３００万円）まで非課税となる特例です。

特例の期間は、令和３年３月３１日までです。

特例の適用が終了するのは、受贈した子供や孫が５０歳になったときや受贈した資金を使い切ったとき、使い終わるまでに贈与者が死亡したときです。

金融機関で専用の口座を開設し、該当する資金を支出した場合には領収書を提出します。

贈与契約日の属する年の前年の受贈者の合計所得金額が１,０００万円を超える場合には、当該贈与により取得した資金については、本制度の適用を受けることができません。

適用されるもの	適用されないもの
結婚式場や披露宴会場に支払う費用	新婚旅行費用
衣装代	婚活費用、結納、結婚指輪
引っ越し費用
家賃、敷金等の新居の費用（結婚日の１年前後に賃貸借契約をした物件に対して、契約日から３年以内に支払うもの）	駐車場代や引っ越しの際の不用品の処分料 家具、家電
出産費用	病院等に通うための交通費や宿泊費
不妊治療費、妊婦健診費用	不妊治療のために遠隔地や海外に渡航する際の交通費や宿泊費
分娩費用、産後ケア費用（出産から１年以内にかかった費用）
子の医療費、育児費（小学校入学まで）	病院への交通費、宿泊費。子供用品の購入費

 

間（けん）

 

現況測量図

　現況測量図は、ブロック塀や水路などといった「土地に何があるか」の詳細が記載されており、土地の現況を図面化したものです。

現況測量図は隣地所有者の承認が無いものです。

 

原状回復義務

　賃貸物件においては、通常、「賃借人は賃貸借契約が終了し、賃借人が建物を退去するにあたり、物件を原状に回復して賃貸人に返還する」という条項が設けられています。

これを原状回復義務と言います。

賃借人は、通常の使用収益によって生じた損耗及び賃借物の経年変化については、回復義務はありません。賃借人の故意・過失によって損耗したもの（特別損耗）について原状回復義務を負います。

賃借人は、原状回復義務を負う一方で、賃貸人に対して敷金の返還を請求する権利があります。

ただし、敷金は賃借物を明け渡すまでに生じた賃借人に対する賃貸人の一切の債権を担保する役割を果たすため、敷金からこれらの債権を控除したのち余りがある場合に限り、賃借人は賃貸人に対して敷金の返還を求めることが出来ます。

「原状回復費用」が賃借人にとって納得できるものであれば問題となりませんが、「原状回復費用」の範囲や金額を巡って賃貸人と賃借人の受け止め方が違う場合もあり、トラブルになることもあります。

　➡原状回復を巡るトラブルとガイドライン（国土交通省）

建築確認申請

　建物の建築着工前に行う設計図面の審査のことです。

 

建築基準法上の道路

　６種類あります。

①建築基準法42条1項1号道路

　国道、県道、市道などで復員が４ｍ以上のもの

②建築基準法42条1項2号道路

③建築基準法42条1項3号道路

④建築基準法42条2項道路

 

建築制限

①建ぺい率

②容積率

③絶対高さの制限

　用途地域が第一種・第二種低層住居専用地域の場合、10ｍまたは12ｍの絶対高さ制限が規定されています。

④斜線制限

　斜線制限は、高さを規制するためのルールです。ある点から斜めに線を引き、その範囲内に建物が収まるように設計します。日当たりや風通しを確保するためです。

⑤道路斜線制限

　前面道路への日当たりや通風の確保を目的とし、建物の高さを制限します。

⑥隣地斜線制限

⑦北側斜線制限

　北側にある隣地の日当たりが悪くならないように、南からの日照確保の観点から建物の高さを規制します。

⑧日影制限（ひかげきせい）

　周辺エリアの日照を確保するために高さ制限を行います。

　冬至の日を基準として、一定時間以上日が当たらないという土地がないように、建物の高さを規制します。

⑨高度地区の制限

 

※建ぺい率・容積率をオーバーした建築物は、違法建築物で、銀行ローンを組むことが難しくなります。

 

建築物

　建築基準法2条1項では、次のように定義されています。

①屋根と柱または壁を有するもの

②上記に付属する門や塀

③以上のものに設けられる建築設備

 

建築面積

　建物を上から見たときの面積のことです。

庇や軒などで外壁の中心線から１ｍ以上突き出た部分に関しては、先端から１ｍ後退した部分までは建築面積に算入されません。

建物の建築面積は、壁の中心で計算します。

 

 

 

建ぺい率（建蔽率）

　建物が密集しすぎていると、日当たりや風通しが悪くなり、火事が起きたときに燃え広がりやすくなり、災害時に避難しにくい、といった問題が発生します。

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことを言います。

建物を真上から見た投影面積のことを「建築面積」と言います。

もし２階建ての建物で１階よりも２階のほうが面積が広ければ２階の面積が建築面積になります。

地階に関しては、地盤面上１ｍ以下にある部分は建築面積に算入されません。

建ぺい率は建築基準法に定められています。

建ぺい率は建築基準法によって、用途地域や防災地域等の種別ごとにそれぞれの上限が定められています。

土地が「防火地域」や「準防火地域」、「それ以外の地域」にまたがっている場合は、最も厳しい制限が適用されます。

建ぺい率は、以下の計算式によって求められます。

　建ぺい率＝建築面積／敷地面積×100

 

●建ぺい率が緩和されるケース

　建ぺい率はケースによって緩和される場合があります。

①下記のいずれかに当てはまる場合は、建ぺい率が10％プラスになり、両方当てはまる場合は　20％プラスされます。

・防火地域内に耐火建築物を建てる場合

　指定建ぺい率が80％のエリアで「防火地域」に指定されていて、「耐火建築物」を建築する場合は、建ぺい率の制限を受けません。

建築物の敷地が防火地域の内外に渡るときは、その敷地内の建物の全部が耐火建築物である場合、その敷地全部が防火地域内にあるものとして、建蔽率の緩和措置の適用を受けることができます。

・角地に家を建てる場合（角地の定義は自治体によって異なります）

・道路に挟まれた土地（道路幅などの条件がつけられていることがあります）

・公園・広場・河川などに接している土地（自治体によって基準が異なります）

②ロフトや屋根裏収納

 

建ぺい率と容積率の調べ方

　建ぺい率と容積率は、自治体ごとに異なります。

ネット上の都市計画図で調べることができますし、各自治体の都市計画課に尋ねても教えてくれます。

　周南市、下松市、光市

 

　建築確認書及び建築計画概要書がある場合はそれを参照する方法があります。ただし、その後の変更があるかもしれませんので注意が必要です。

 

固定資産税