周南市・下松市・光市の不動産のご相談は
売家・売土地の泉
㈱レック 〒745-0806 山口県周南市桜木２丁目１－１
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「空しく往きて実ちて帰る」空海
不動産を売却した時にかかる主な税金には、譲渡所得税、住民税、復興譲渡所得税があります。いずれの税金も、売却したことによる利益（譲渡差益）がある場合に課税されます。
譲渡所得税と住民税は分離課税で、給与所得や事業所得など他の所得とは分離して課税されます。
売却した翌年の２月１６日から３月１５日までに確定申告を行う必要があります。
税控除される様々な制度も後述します。
■印紙税
不動産売買契約書に、契約金額に応じた収入印紙を貼付して印紙税を納付します。
➡国税庁
抵当権抹消登記に登録免許税を納付します。
不動産ひとつ（土地と建物はそれぞれ個別の不動産です）につき１０００円です。
■譲渡所得税
不動産の売却によって利益が出た場合は確定申告をして譲渡所得税などを納めます。
不動産の譲渡所得は、他の所得と分離して課税されますが、確定申告の手続きは、他の所得と合わせて行います。
譲渡所得とは、不動産の売却金額から、不動産の購入金額と売却時にかかった諸費用を差し引いたものを指します。
譲渡所得＝売却価額ー（取得費+譲渡費用）
○取得費①＋②
①土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額。
②購入時の登記費用、仲介手数料、造成費用、リフォーム代金等
○譲渡費用
①仲介手数料
②売買契約書の印紙代（売主が負担したもの）
③登記費用（登録免許税、司法書士等の報酬）
抵当権抹消費用は譲渡費用になりません。
④売却のための広告料
⑤立退料
⑥建物解体費用
⑦測量費
なお、取得費のうち建物の購入代金や建築費については、築年数に応じた減価償却費相当額を差し引いて計算します。
税率は１５％です。ただし、所有期間が５年未満の不動産を売却した場合には、３０％になります。
| 区 分 | 所得税 | 住民税 |
| 長期譲渡所得 | 15％ | 5％ |
| 短期譲渡所得 | 30％ | 9％ |
売却した年の１月１日現在での不動産を所有していた期間によって分類されます。
不動産の譲渡所得は「分離課税」です。他の所得と通算（相殺）することはできません。
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【建物の減価償却】
耐用年数とはその資産の使用可能期間のことを指し、建物の種類・構造によって年数が異なります。
減価償却費の一般的な計算方法としては定額法と定率法があり、特に届け出をしない場合は定額法で計算します。
○定額法
減価償却費＝取得価額×償却率
○定率法
減価償却費＝未償却残高×償却率
減価償却費＝建物購入価額×0.9×償却率×経過年数
耐用年数と償却率
| 構 造 | 非事業用 | 事業用 | ||
| 耐用年数 | 償却率 | 耐用年数 | 償却率 | |
| 木造モルタル | 30年 | 0.034 | 20年 | 0.050 |
| 木造 | 33年 | 0.031 | 22年 | 0.046 |
| 鉄骨造（3㎜以下） | 28年 | 0.036 | 19年 | 0.053 |
| 鉄骨造（3㎜超4㎜以下） | 40年 | 0.025 | 27年 | 0.038 |
| 鉄骨造（4㎜超） | 51年 | 0.020 | 34年 | 0.030 |
| 鉄筋コンクリート造 | 70年 | 0.015 | 47年 | 0.022 |
【取得費が不明の場合】
不動産を購入してから長い年月が経過している場合、取得費がわからない場合があります。
売却した不動産の購入時の売買契約書等で取得費が証明されない場合には、取得費について概算取得費の特例が適用され、取得費は売買価額の５％になります。
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【事業用資産の買換え特例】
①特例の概要
事業用資産の買換え特例は、一定の条件を満たす買替について、譲渡収入のうち買い替えた金額の８割については、課税されなくて、残りの金額について課税されるというものです。
この特例は、個人も法人も受けることができます。
同じ種類の資産の買換えに限りません。
事業用資産の買換え特例を適用するためには、資産を売却した翌年の３月１５日までに所得税の確定申告を行う必要があります。
この特例は、課税の繰り延べです。買換え資産を売却する時まで課税が猶予されます。
②特例の適用が受けられる場合
・譲渡資産と買い替え資産はともに事業用であること
・買換え資産の取得の日から１年以内にその取得資産を事業用に供すること
・買換え資産は、譲渡した年の前年中か、譲渡した年及びその翌年中に取得したものであること
前年に取得した場合には、取得した年の翌年３月１５日までに「先行取得資産にかかる買い替えの特例の適用に関する届出書」を税務署に提出をしておくことが必要です。また翌年に買換え資産を購入する予定の場合には、買換え資産の明細書を税務署に提出することが必要です。
・買い換える資産が土地の場合には、売る資産の土地の面積の５倍以内であること
５倍を超える場合には、その超える部分の面積に相当する部分は買替資産に該当しない
・事業と称するに至らない不動産の貸付でも相当の対価を得て継続的に行われている場合には適用対象になる
③所有期間
譲渡した年の１月１日において所有期間が５年以下である場合は原則として対象になりません。
ただし、令和２年３月３１日までの土地等の譲渡については、所有期間が５年以下の譲渡であっても、一定の条件をクリアしていれば、この特例を受けることができます。
➡国税庁
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１０年を超える期間にわたって所有していたマイホームの売却については、要件が満たされていれば軽減税率の対象になります。
この特例を受けるためには、税務署に確定申告することが必要です。
その際に、「譲渡所得の内訳書」と「売却した自宅の所在地の住民票（除票）の写しが必要です。
●税率は以下の通りです
| 6,000万円以下の部分 | 6,000万円超の部分 | |
| 所得税 | 10.21％ | 15.315％ |
| 住民税 | 4％ | 5％ |
| 合計 | 14.21％ | 20.315％ |
※上記税率には、復興特別所得税として所得税の2.1％が上乗せされています。
●適用条件
①日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか家屋と共にその敷地を売ること。
②親子、夫婦など特別な関係者への売却でないこと。
③売却した年の１月１日現在でそのマイホームの所有期間が１０年超であること。
売却した年の１月１日現在において、土地・建物の所有期間がいずれも１０年を超えていなければなりません。
④売買契約が、家屋を土地壊した日から１年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から３年目の年末（１２月３１日）までに売却すること
⑤家屋の解体日から1年以内に譲渡契約を締結し、かつ、空き家になって3年後の12月31日までに売却すること
⑥家屋を取り壊してから売買契約を締結した日まで、貸し駐車場などその他の用に供していないこと
⑦以下の特例の適用を受けていないこと
・この特例（売却した年の３年以上前であれば適用可）
・マイホームの買い換えやマイホームの交換の特例
・マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰り越し控除の特例
※居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例との併用は可能です。
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【低未利用土地等の１００万円特別控除】
人口減少が進み、利用ニーズが低下する土地が増加する中で、新たな利用意向を示す人への土地譲渡を促進し、適切な利用・管理の確保と、さらなる所有者不明土地の発生を予防するために、個人が保有する低額な土地等を譲渡した場合の譲渡所得の特例措置が創設されました。
個人が、令和２年７月１日から令和４年１２月３１日までの間に、土地の売却価額が５００万円以下であれば、「低未利用土地等の１００万円特別控除」が利用できる可能性があります。
金額には、土地上にある建物等を含みます。
その年１月１日現在で所有期間が５年を超える都市計画区域内にある低未利用土地等で、買主が利用の意向があることを市区町村長が確認した「低未利用土地等確認書」が必要です。
譲渡所得＝譲渡価額－取得費－譲渡費用－１００万円
適用対象となる譲渡の要件
①譲渡した者（売主）が個人であること
②低未利用土地等であること及び譲渡の後の当該底未利用土地等の利用について、市長の確認がされたものの譲渡であること
③譲渡の年の１月１日において、所有期間が５年を超えていること
④当該個人がその年中に譲渡をした低未利用土地等の全部又は一部について租税特別措置法第３３条から第３３条の３まで、第３６条の２、第３６条の５、第３７条、第３７条の４又は第３７条の８に規定する特例措置の適用を受けないこと
⑤一筆であった土地からその年の前年又は前々年に分筆された土地又は当該土地の上に存する権利の譲渡を当該前年又は前々年中にした場合において本特例措置の適用を受けていないこと
⑥配偶者等、当該個人と特別の関係がある者への譲渡でないこと
⑦譲渡価額の合計が５００万円以内であること
⑧買主が購入後の土地・建物を利用する意向があること
⑨都市計画区域内にあること
適用対象期間
令和２年７月１日から令和４年１２月３１日まで
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住民税とは地方公共団体による教育や行政サービスの資金のために発生する税金です。
住民税は５月に納付書が送付され、６月より４期に分けて納付することができます。
税率は５％です。ただし、所有期間が５年未満の不動産を売却した場合には、９％になります。
■固定資産税と都市計画税の清算金
固定資産税と都市計画税は、毎年１月１日時点の所有者に対してその年分の税金が課せられるため、年の途中で不動産を売却した場合、売却後の期間に相当する分を買主から売主に支払うことが慣例です。
東日本大震災からの復興のための施策を実施するために必要な財源の確保に関する特別措置法の施行に伴い、「復興特別所得税」が創設されました。
税率は、０．３１５％（長期譲渡所得の場合）、０．６３％（短期譲渡所得の場合）です。
【被相続人の住まいを売る場合の特例（空き家特例）】
【居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除】
【特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除】
【被相続人の住まいを売る場合の特例（空き家特例）】
相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たせば、３,０００万円の特別控除を受けることができます。
適用要件
①相続開始直前まで１人で住んでいたこと
②被相続人が介護保険法に規定する要介護・要支援を受け老人ホーム等に入所し、かつ、相続の開始の直前まで老人ホーム等に入所をしていたこと
③被相続人が介護保険法に規定する要介護・要支援を受け老人ホーム等に入所した時点から相続の開始の直前まで、家屋について被相続人による一定の使用がなされ、かつ事業や貸付けの用、他人の居住の用に供されていないこと
④相続日から起算して３年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ、特例の適用期間である2016年4月1日から2023年12月31日までに譲渡すること
⑤買主が特別関係者でないこと
特別の関係には、生計を一にする親族、家を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人などが該当します。
⑥家屋の建築年月日が昭和56年5月31日以前であること
昭和56年5月31日は耐震基準が改定された日で、これ以前に建築確認を受けた建物は現在の耐震基準を満たしていない可能性があります。
⑦家屋を取り壊して譲渡、または、耐震リフォームを行って譲渡すること
耐震リフォームの費用は数百万円かかる場合が多いです。
⑧家屋が区分所有建築物でないこと
⑨売却代金が１億円以下であること
⑩売却した家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと
⑪相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸し付けの用、他人の居住の用に供されていないこと
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適用除外
１．次の特例と重複して適用することはできません。
①固定資産の交換特例
③交換処分に伴い資産を取得した場合の特例
④換地処分等に伴い資産を取得した場合の特例
⑤収用交換等の場合の特別控除
⑥特定事業用資産の買い換え・交換の特例
⑦大規模住宅地造成事業の施工区域内にある土地等の造成のための交換特例
⑧認定事業用地適正化計画の事業用地の区域内の土地等交換の特例
⑨承継業務の事業計画の施工区域内にある土地等の交換の特例
⑩特定普通財産とその隣接する土地等の交換の特例
２．親子間や夫婦など特殊関係者間での売買の場合には、適用できません。
３．相続した不動産等の譲渡については、相続税の申告期限から３年以内に譲渡した場合、所定の相続税額を譲渡所得の計算上取得費に加算する「取得費加算の特例」が用意されていますが、この空き家特例とは重複して適用することはできず、どちらかを選択することになります。
４．「居住用財産の買換え等の特例」「居住用財産の場合の譲渡損失の繰越控除の特例」「特定居住用財産の場合の譲渡損失の繰越控除の特例」と重複して適用することができます。
「個人に世界は変えられない。変えられるのは自分の人生だけだ」
ロルフ・ドベリ（作家）
売却したマイホームと同じか、高い物件を買った場合は、譲渡益に対する課税を繰り延べられ、安い物件を買った場合は、その差額について通常の譲渡所得税より低い税額で課税繰り延べられた繰り延べられた課税は買い換え先の住宅を売るときまで先送りされることになります。
ただし、時限的な措置（令和３年１２月３１日まで）なので、景気回復と共に改正される可能性があります。
■買換特例を利用するための要件
⑴自宅を売ること
住まなくなってから３年以内（その住宅に住まなくなった日から３年目の年の１２月３１日まで）の家屋であること
⑵譲渡対価が１億円以下であること
⑶居住期間が１０年以上、所有期間が１０年超であること
「居住期間１０年以上」とは、必ずしも継続していなくても良く、転勤など様々な理由で適用対象の住宅に住んでいない期間があったとしても、通算の居住期間が１０年以上になれば、この要件を満たします。
⑷取得する物件が、個人が居住する土地家屋であること
⑸取得する土地面積は５００㎡以下、かつ建物の床面積は５０㎡以上であること
⑹直近２年間に３０００万円控除などを受けていないこと
【家屋を取り壊した場合】
⑴所有期間が売却した年の１月１日において、土地・家屋共に１０年超であること
⑵家屋を取り壊した日から１年以内に敷地の売買契約を締結し、住まなくなった日から３年目の１２月３１日までに売ること
②事業用資産の買換え特例
③固定資産の交換特例
⑤低未利用土地等の１００万円特別控除
人口減少が進み、利用ニーズが低下する土地が増加する中で、新たな利用意向を示す人への土地譲渡を促進し、適切な利用・管理の確保と、さらなる所有者不明土地の発生を予防するために、個人が保有する低額な土地等を譲渡した場合の譲渡所得の特例措置が創設されました。
個人が、令和２年７月１日から令和４年１２月３１日までの間に、土地の売却価額が５００万円以下であれば、「低未利用土地等の１００万円特別控除」が利用できる可能性があります。
金額には、土地上にある建物等を含みます。
その年１月１日現在で所有期間が５年を超える都市計画区域内にある低未利用土地等で、買主が利用の意向があることを市区町村長が確認したものが要件です。
譲渡所得＝譲渡価額－取得費－譲渡費用－１００万円
●特例措置の対象となる譲渡の要件
①
③居住用財産の買換え特例
「何かを学習するときは、どんなにいい本や教材であっても、まず楽しまなければ意味がない」上岡正明
【10超所有軽減税率の特例】
10年超所有軽減税率の特例とは、居住用の不動産を売ったときに所有期間が10年を超えていた場合に年を超えていた場合に、譲渡所得税に軽減税率を適用することができる特例です。
【居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰り越し控除】
不動産を売却したとき、売却価額から購入価額を差し引いて、利益が出ている場合には税金を納める必要がありますが、損失が出ている場合には、その損失を他の利益と相殺することができルという特例があります。
５年を超えて保有する居住用財産を売却した際に、住宅ローン（償還期間が１０年以上のものに限る）が残っていて、かつ売却損が出た場合、この売却損を一定の限度でその年の他の所得から差し引くことができ、その年に差し引ききれなかった金額については翌年以降３年間繰り越して控除できます。
この特例を受けるためには、税務署に確定申告しなければなりません。
適用条件
①買い換えた不動産を取得した年の年末、または繰越控除の特例の適用を受けようとする年の年末において、「買い換え資産」の住宅ローン（償還期間１０年以上）があること
②土地建物の所有期間がいずれも５年を超えていること
③売却の年の前年の１の１２月３１日の１２月３１日までの３年の間に買い換えること
④取得をした年の翌年１２月３１日までの間に居住の用に供するか、または供する見込みであること
⑤買い換える建物の居住用床面積が50㎡以上であるもの
適用除外（国税庁）
【特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰り越し控除の特例】
